22년된 아파트 매도인이 어디까지 책임을 져야하느지요...보충설명입니다.

Question

거실 누수 공사하면서 발견된 배관이 문제가 있다고, 현재는 아무문제가 없는 안방의 바닫배관까지 전부를 작업해야하는지, 거실의 난방배관라인이 4개구역으로 나누어져 있어서 문제가 된 구역만 작업을 하면된다고 또다른 전문가는 말하는데 전 거기까지만 해주고 손을 뗄라고하는데 가능한지 등을 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최성표 변호사입니다.

주택 매매 후 발생한 누수 문제와 관련된 매도인의 책임 범위에 대해 검색된 판례들을 바탕으로 상세히 설명드리겠습니다.

​매도인의 하자담보책임 범위​

매도인은 매매목적물의 숨겨진 하자에 대해 담보책임을 지게 됩니다. 검색된 판례에 따르면, 난방배관의 누수 문제는 주요 하자에 해당하며, 특히 공용부분에 해당하는 배관의 경우 더욱 신중한 접근이 필요합니다(인천지방법원-2023나545111).

​필요한 보수공사의 범위 판단​

누수가 발생한 거실 부분에 대해서는 명백한 하자보수의 의무가 있습니다. 다만, 아직 문제가 발생하지 않은 안방 부분까지의 보수 여부는 다음과 같은 기준으로 판단해야 합니다:

1. 배관의 설치 시기와 노후화 정도

2. 현재 발생한 누수의 원인과 범위

3. 향후 추가 누수 발생 가능성

4. 전체 배관의 연결성과 구조적 특성(수원지방법원안양지원-2021가단1027662)

​구역별 보수의 적절성​

거실 난방배관이 4개 구역으로 분리되어 있고, 문제가 발생한 구역만 특정할 수 있다면, 해당 구역만의 보수도 가능한 해결책이 될 수 있습니다. 판례에서도 이러한 부분 보수의 적절성이 인정된 사례가 있습니다(수원지방법원안양지원-2021가단1027662, 의정부지방법원-2016나16953).

​매도인의 합리적 대응 방안​

현재 상황에서 매도인이 취할 수 있는 합리적인 대응 방안은 다음과 같습니다:

1. 누수가 확인된 거실 구역에 대한 우선적 보수

2. 전문가의 정확한 하자 진단 실시

3. 구역별 배관 상태 점검

4. 보수 범위에 대한 명확한 합의 도출

​향후 분쟁 예방을 위한 조치​

분쟁을 예방하기 위해 다음과 같은 조치가 필요합니다:

1. 현재 보수하는 부분에 대한 명확한 범위 설정

2. 보수 공사 내용과 범위에 대한 서면 기록

3. 전문가의 의견서 확보

4. 보수 후 하자 보증에 대한 명확한 합의

​결론​

22년된 아파트의 경우, 매도인의 책임은 실제 하자가 발생한 부분에 대한 보수를 우선으로 하되, 추가적인 하자 발생 가능성이 높은 부분에 대해서는 매수인과의 협의를 통해 합리적인 해결방안을 모색하는 것이 바람직합니다. 특히 거실 난방배관이 구역별로 분리되어 있다면, 문제가 발생한 구역만의 보수도 충분히 합리적인 해결책이 될 수 있습니다(인천지방법원-2023나545111, 수원지방법원안양지원-2021가단1027662).

이러한 상황에서는 전문가의 정확한 진단을 바탕으로, 현재 발생한 하자의 보수를 우선적으로 진행하고, 추가적인 보수 필요성에 대해서는 객관적인 근거를 바탕으로 판단하는 것이 바람직합니다.