지녀에게 주택 증여에 대한 세금 문의

Question

조정지역에 아파트 2채(모두 공시가 각 3억이상), 투과지역에 오래된 다세대 빌라 1채(공시가1억미만)를 소유하고 있음. 이 중에 아파트 1채를 30세미만의 미혼 자녀에게 증여시에 증여세율과 취득세율, 취득세 납부시에 실거래가 인지 아니면 공시가인지?

임대(전세)를 주고 있을 경우에 임대료를 부담보증여에 포함 할수 있는지?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

(1) 자녀가 부모로부터 재산 등을 증여받을 경우 10년간 합산하여 5천만원을 증여재산공제합니다.

증여재산가액에서 증여재산공제를 차감한 과세표준에 다음 도표의 세율을 곱하여 산출세액을 구합니다.

증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 내에 신고, 납부하여야 가산세 등 불이익이 없는데, 오히려 신고기한을 지키면 산출세액에서 신고세액공제 3%를 공제받습니다.

(2) 취득세 등 3.8%(85제곱미터 초과 4.0%) 부과됩니다.

(3) 보증금이 아닌 임대수익은 부담부증여 대상에 해당하지 않습니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 증여세

성인이 직계존속으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원까지 증여재산공제(비과세)가 적용됩니다. 증여하실 아파트의 시가에서 증여재산공제 5천만원을 적용한 가액에서 아래의 증여세율이 적용됩니다.

2. 취득세

증여자가 2주택 이상이고, 증여 주택이 조정지역+공시가격 3억 이상의 주택이라면 12%의 취득세율이 적용됩니다. 취득세는 증여일 현재 공시가격 기준으로 신고, 납부합니다.

3. 부담부증여

부담부증여로 하시려면 미혼 자녀가 실제 임차인의 보증금을 본인의 자금으로 상환해야 하는 것입니다. 실질적으로 이에 해당하지 않는다면 일반적인 증여에 해당합니다. 국세청에서는 부담부증여를 받은 자가 실제로 채무를 상환했는지 여부, 상환했다면 해당 상환자금 출처조사를 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감샇바니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

부담부증여의 경우 전세대금도 채무액으로 볼 수는 있으나, 세무서에서 수증자가 해당 채무를 실제로 부담할 수 있는 능력이 없다고 판단하게 되면 부담부증여로 신고하셨더라도 일반 증여로 보아 새로이 계산하여 추가세액을 고지할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

마지막으로 다주택자가 조정대상지역내 공시지가 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우에는 12%의 취득세율이 적용되고, 부동산을 상속이나 증여 등을 통해 무상으로 취득한 경우 시가표준액(기준시가)을 취득세 과세표준으로 봅니다.