전세 끼고 산 집 매도 할 때 문의 드립니다.?

Question

전세를 끼고 산 빌라가 있습니다.

산 가격은 1.1억이고 전세를 5천 끼고 샀습니다.

현재 이 집이 1.3억이 되었습니다.

이 집을 동생에게 판매하려고 합니다. 그런데 동생은 아직 학생이어서 돈이 없습니다.

그래서 아버지가 동생에게 5천을 증여하려고 하고 제가 동생에게 1천을 증여할 생각입니다.

전세를 끼고 산 집이니 기존 전세 5천에 아버지와 제가 증여한 6천을 가지고 원래 집값인 1.1억이나 좀 더 싸게 집을 동생에게 팔고 싶습니다.

어떻게 해야 잘 팔 수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

가족간에는 부동산 매매시 시가를 매매가액으로 해야 하며 저가거래시 부당행위계산부인 규정이 적용될 수 있습니다. 이 경우 1세대1주택 규정을 적용하면 됩니다. 참고하시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 문용현세무사입니다.

본인이 1세대 1주택 양도세 비과세에 해당한다면 동생에게 시가대비 30%내의 금액에서 저가양도를 한다면 양도세나 증여세의 문제가 발생하지 않습니다.

이에 해당하지 않는다면 시가 대비 5% 범위의 금액 내에서 거래하셔야 양도세 문제가 없습니다. 증여세의 경우, 시가대비 30% 내에서 저가로 양도해야 문제가 저가매입자인 동생입장에서 증여세의 문제가 없는 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.