주택임대사업자 거주주택 비과세와 일시적 2주택 비과세가 같이 적용 가능한가요?

Question

17년 5월 김포 A아파트 매수 후 거주중

19년 8월 서울 6평 B오피스텔 매수 후 4년임대 세입자 등록.

세입자 월세로 거주중 전입신고함.

20년 3월 김포 C아파트 매수 후 임대 임대사업자X

22년에 A아파트 일시적 2주택으로 매도 후 비과세 혜택 받고 C아파트 입주하려 했으나 B오피스텔 주택수 포함으로 인하여 비과세 불가능 하지만 임대사업자에게 주어지는 거주주택 비과세 요건에 해당되어 일시적 2주택 비과세 혜택이 가능한지 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

거주주택 비과세 특례와 일시적 2주택 비과세 특례가 중복될 경우, 양도당시 3주택이더라도 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 위의 경우, A아파트를 양도한다면 일시적 2주택 비과세가 가능합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

임대사업자도 거주주택을 팔고 이사가는 경우라면 일시적 2주택 비과세 혜택도 받을 수 있다.

예를 들어 거주하는 주택 외에 임대주택 여러 채가 있는 임대사업자가 거주주택을 팔고 이사를 가기 위해 새집을 추가로 사들였다고 가정하자. 살고 있는 집과 이사갈 집, 그리고 임대주택까지 명백한 다주택자다.

하지만 이 때에도 임대사업자는 임대주택의 수와는 관계 없이 거주주택과 이사갈 집 간에 일시적 1세대 2주택 비과세 요건만 갖춘다면 이사갈 집을 매입한 이후에 거주주택을 팔더라도 양도세를 비과세 받을 수 있다.

# 임대주택이 요건 갖춰야 거주주택이 비과세

임대사업자가 거주주택 양도세를 비과세 받으려면 보유하고 있는 임대주택이 반드시 일정 요건을 갖춰야만 한다. 임대주택자 본인이 사는 집의 비과세 혜택을 위해 임대주택도 요건을 갖춰야 하는 것이다.

우선 모든 임대주택이 시·군·구청과 세무서 모두에 임대사업자로 등록되어야 하며, 임차인이 입주해 임대가 '개시'된 상태여야 한다.

이 때, 시·군·구청의 임대등록은 4년 단기와 8년 장기임대로 나뉠 수 있는데, 임대사업자 거주주택 비과세 혜택을 위해서는 4년이나 8년 중 아무기간으로 등록되어도 가능하다.

또한 임대주택 가액이 기준시가 6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하)이어야 하며, 임대개시일 이후 실제 임대기간이 5년이 넘어야만 한다.

또 임대보증금과 임대료를 5% 넘겨 증액하지 않아야 한다. 단, 임대료 증액 상한 5%규정은 2019년 2월 12일 이후 계약하거나 갱신한 계약부터 적용된다.

이러한 요건을 입증할 자료는 각각의 임대주택 물건별로 다 보관해 놓아야 하며, 다가구 주택인 경우 각각의 가구별로 요건이 모두 충족되어야만 한다.