서울에 강남구 포함 일부는 토지거래허가를 받아야한다고 하는데 설명부탁합니다.

Question

안녕하세요.

서울에 일부지역은 정부로부터 토지거래허가지역으로 지정되어서 허가를 받아야 매매가 가능하다고 들었습니다. 자세한 설명부탁합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

토지거래 허가대상 거래계약은?

- 허가구역내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하거나, 허가 받은 사항을 변경하고자 하는 당사자는 공동으로

시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. (※ 허가증은 허가 신청을 받은 날로부터 15일 이내에 교부)

허가구역 지정 현황

① 지정권자 : 국토교통부 장관, 서울특별시장

② 기 간 : 5년 이내

③ 토지거래계약허가대상 토지면적(도시지역 안)

※ 국토교통부장관 또는 시·도지사가 허가구역을 지정할 당시 해당 지역에서의 거래실태 등을 고려하여 해당 기준면적의 10퍼센트 이상 300퍼센트 이하의

범위에서 따로 정하여 공고할 수 있음.

※ 매매예약 가등기의 경우에도 토지거래계약허가 대상임

허가대상

① 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약을 포함)을 체결하고자 하는 경우

② 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한함)

- 대가는 금전에 한하지 않으며, 물물교환, 현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무 인수, 채무면제, 무채재산권 및 영업권의 지급 등도 포함

- 허가구역 지정전에 체결완료된 거래계약은 허가제 미적용하며, 계약체결시점 확인은 검인일, 등기신청일 등 객관적인 증거로 판단

③ 구체적인 허가대상

- 자기주거용 택지구입

- 지역주민을 위한 복지·편익시설 설치

- 농업·축산업·임업 등의 영위

- 비농업인(비임업인)이 농지(임야) 구입시는 세대원전원이 서울시에 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 해당지역에 거주하는 자

- 토지수용사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역·지구·구역 등 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업의 시행

- 허가구역 지정당시 사업시행자가 그 사업에 이용하는 경우

- 허가구역 내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우

- 보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역 내에서 대체토지를 구입하는 경우 등

허가의 절차

① 허가신청 : 거래당사자(매도·매수자)가 공동으로 신청 (※ 대리인의 경우 위임장 필요)

② 신청서 기재사항 : 계약내용 및 토지이용계획

거래당사자와 합의 > 허가신청서 제출 > 서류검토 > 허가증 교부 또는 불허가처분 통지 > 허가 또는 불허가 결정 > 관련부서 업무협의 및 현장조사

불허가 통보시 1개월내 이의신청

이의 신청 도시계획위원회 (시,군,구) 심의

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 토지거래 허가지역으로 선정된 지역은 강남 3구, 목동일부 지역입니다. 이러한 경우 매수인이 토지(건물 포함)를 매수하는 경우 관할 관청에 입주를 조건으로 허가를 받아야 합니다. 허가지역에서 부동산을 거래하는 경우 허가를 받지 못한다면 등기이전이 되지 않습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

말그대로 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역 및 지가가 급격히 상승할 우려가 있는 지역에 설정하는 것으로 기준면적을 초과하는 거래를 할때 반드시 승인이 필요합니다. 보통 주거지는 60제곱미터로 기준면적이 정해져 있지만, 지자체별로 별도 공고할수 있습니다. 해당 구역에서 거래를 합의하면 공동으로 허가신청서와 토지이용 및 자금조달 계획서등의 서류를 제출하여 승인을 받아야 합니다. 만약 허가 없이 거래를 진행할 경우 계약은 무효가 되고, 부동산 거래신고법에 따른 벌금이나 2년이하 징역에 처할수 있습니다.