월세 계약 이전에 부과된 임대인의 체납으로 경매 진행 시에 소액임차인의 배당순위는 어떻게 되나요?

Question

질문1) 월세계약을 하고 전입신고와 동시에 확정일자를 받은 날 이후에 부과된 임대인의 체납으로 주택이 경매에 들어가면 ㅡ 소액임차인인 질문자 본인의 배당순위는 어떻게 되나요?

질문2) 현재 질문자의 월세 계약 이전에 이미 부과되었던 임대인의 체납으로 인하여 ㅡ ※※월세계약을 하고 전입신고와 동시에 ※※확정일자를 받은 날 이후에 ㅡ 경매가 시작 되었다면 ㅡ 소액임차인인 질문자 본인의 배당순위는 어떻게 되나요?

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

경매 시 기존 배당 순서

1. 신청자가 선납한 경매 집행 비용

2. 제3취득자가 경매 부동산에 투입한 필요비와 유익비

3. 소액 입찰보증금 중 최우선변제액

4. 근로자의 최종 3월분 임금 채권

5. 당해세

6. 우선변제권

7. 일반 임금채권

8. 공과금

9. 가압류, 가처분, 일반채권

개정된 경매 배당 순위

1순위 : 집행비용

- 경매절차 진행에 필요한 비용 (경매신청비, 송달비 등등)

2순위 : 필요비/유익비(필요유익비)

- 건물에 관하여 지출한 보존비용(필요비), 개량비용(유익비)

3순위 : 최우선변제권(소액임차인 최우선변제금/최우선 임금채권)

- 임대차보호법 상 소액보증금 중 일정액

4순위 : 당해세(국세:종부세/상속세/증여세, 지방세:재산세/자동차세)

- 배당요구종기일 전까지 해당 부동산에 부과된 국세/지방세 (당해세는 해당 구청/해당 세무서에서 부과함)

*(법개정) 임차보증금의 확정일자보다 법정기일이 빠른 당해세만 해당

5순위 : 우선변제권(담보물권/임차권/조세채권)

* 저당설정일자/전입및확정중 늦은날+1/법정기일 중 빠른순으로 순서 책정

- (설정일자기준) 근저당권, 가등기, 전세권

- (전입신고/확정일자 중 늦은날 +1일 기준) 임차권등기, 점유중인 대항력

- (법정기일기준) 당해세 이외의 국세/지방세 조세채권 (압류여부 상관 X)

- 우선변제권이 동일일자이면 등기부상 순위가 높은게 선순위

6순위 : 일반 임금채권

- 최우선변제 임금채권 외 남은 임금채권 (개인/고용노동부/근로복지공단에서 부과함)

7순위 : 후순위 조세채권

- 법정기일이 늦은 후순위 조세채권

8순위 : 공과금

- 국인연금, 건강보험료, 산업재해보험료, 사회보험료, 부담금, 과징금, 환수금, 배상금, 과태료, 비용징수금, 사용료, 기타경상이전수입, 기타 세외수입(수익자 부담금, 재산수입, 사용료 · 임대료 수입, 수수료수입, 공기업수입 그밖에 기부금, 몰수금, 벌금 과료)

9순위 : 일반채권

- 확정일자 없는 보증금(우선변제권), 기타 가압류, 집행력있는 일반채권 등