오피스텔 입주 가계약, 일방해지시 어떻게 대처해야 하나요?

Question

안녕하세요, 저는 현재 빌라 원룸에 거주중입니다.

8월에 신축오피스텔 매물을 확인하고, 부동산에 방문하여 집을 확인하고, 가계약을 진행했습니다.

부동산에서 계약한것은 아니고 1층에 있는 분양사무소에 방문하여 진행했습니다.

가계약전, 24일 입주할수있는지 문의했었고 그정도 기간이면 입주가능하다는 확답받고 가계약했습니다.

이후, 현재 살고있는 원룸담당 부동산에도 이미 방뺀다고 얘기가 끝난상황입니다.

계약을 진행하기 위해서 오늘 오피스텔부동산에 연락을했더니, 갑자기 다른 방을가거나 입주날짜를 변경해야된다

하는겁니다.. 무슨소린지 모르겠다하니 분양사무소에서 연락오더니 가계약금 돌려줄테니 여기는 입주를

못한다고 해버리는상황입니다. 너무 어이가 없고 화도나고 그럼 나는 어떻게 해야되냐 했더니 어쩔 수 없다,

대출심사가 끝나지않았다, 뭐 이런소릴 합니다. 당장 추석이라 방구하기도 힘들고 이미 이사갈 생각에

계획까지 다 짜놨는데, 이렇게 가계약금만 돌려받고 아무것도 할 수 없나요??

손해배상청구라던지, 가계약한대로 진행하던지, 어떤 다른방법이 있는지,

도와주세요 ㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

가계약금이 지급된 경우 가계약의 대상이 된 부동산과 대금 등이 특정되지 않는다면 그 계약은 무효로 판단됩니다. 이러한 경우에는 계약자체가 성립된 적이 없기 때문에 매수인과 매도인은 지급된 가계약금을 돌려주거나 돌려받는 형태로 계약을 정리할 수 있습니다.

그러나 기재된 내용과 같이 목적물과 대금 등이 특정되어 계약이 성립된 경우라면 임의로 계약을 해제할 수는 없습니다. 대법원의 확립된 판례에 따를 경우 계약금을 포기하거나 계약금의 배액을 상환하여 해제할 수 있는 것은 계약금이 전액 지급된 경우라야 하므로 가계약금만 지급된 단계에서는 가계약금을 포기하거나 가계약금의 배액만을 상환한채로 계약을 해제할 수 없습니다.

이에 대하여 판례는 계약금 전액이 지급되지 않은 단계라면 원칙적으로 계약금에 따른 해제를 할 수 없지만, 계약금 해제를 하는 경우라도 매도인은 이미 지급받은 가계약금의 배액만을 상환하여서는 안 되고 약정한 계약금의 배액을 상환하여야 한다고 판시하고 있습니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

가계약의 법리에 대해서는 아직 대법원 판례로 명확히 정리되지는 않았습니다. 다만 계약의 구체적인 내용(보증금, 월세, 관리비, 대금지급시기, 인도시기 등)이 확정된 상태에서 가계약금이 지급된 것은 계약이 체결된 것으로 볼 수 있고 이 경우 상대방은 계약을 해제하기 위해서는 배액지급을 해야할 것입니다. 만일 계약의 구체적인 내용이 확정되지 않았다면 이는 가계약만 이루어진 것으로 이때는 가계약금의 배액지급을 하고 계약을 진행하지 않을 수 있다는 견해, 가계약금은 돌려주고 손해배상은 해주어야 한다는 견해 등이 있는 것으로 보입니다.

이상, 답변드립니다.