조정지역 상가주택 증여관련하여 궁금합니다

Question

조정지역 상가주택 한 채 중 일부를 부부간 증여하고자 합니다.

1층 상가이고 2,3층 주택입니다.

21년 공시지가는 토지 1억 3000 정도, 1층 상가 9500 정도, 2,3층 주택 2억 3200정도 입니다

1. 전체 중 일부만 증여받을 시 상가에 대한 감정평가를 꼭 받아야 하나요?

2. 상가 제외하고 주택부분에 대해서만 일부 증여가 가능한가요? 가능하다면 이때도 상가에 대한 감정평가를 받아야 하나요? 그 외 다른 절차가 있나요?

3. 1과 2의 각각의 경우 증여취득세 계산 시 공시지가로 적용되는지 여부와

증여취득세율이 1의 경우 공시지가 합이 4억 4000이므로 12%이고 2의 경우 주택분 공시지가 합이 2억 3200이므로 3.5%가 맞는지 궁금합니다.

4. 부부간 증여 비과세 6억의 한도에서 공시지가액으로 계산되는지 실거래가로 계산되는지도 궁금합니다.

감사합니다~

Answer 1

안녕하세요. 문용현세무사입니다.

1~2. 전체 건물을 감정평가를 받고, 해당 감정평가액을 주택부분과 상가부분으로 나누는 것입니다. 감정평가를 받으시려면 건물 전체 통으로 받을 수밖에는 없습니다. 상가주택의 경우, 기준시가로 신고할 경우 세무서에서 감정평가를 받아 다시 고지를 할 수 있으므로 감정평가를 받는 것이 적절합니다.

3. 취득세는 공시가격을 기준으로 합니다. 기재하신 내용이 맞습니다.

4. 증여세는 공시가격이 아닌 시가로 과세가 됩니다. 시가란 증여일 이전 6개월~증여일 이후 3개월 간의 유사자산의매매사례가액, 감정가액 등을 의미합니다. 시가가 없을 경우 공시가격으로 평가합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

구분상가이거나 호실별로 별도등기된 집합건물일 경우 지분이 아닌 건별로 명의이전이 가능할 것으로 보이나 일반건축물인 경우 지분으로만 이전이 가능할 것으로 보이니 참고하시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

1. 의무는 아닙니다. 다만 사례가액이나 거래가액, 감정평가액이 없다면 직접 상속세및증여세법 상의 보충적평가액을 계산하셔야 합니다.

2. 가능합니다.

3, 4. 부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 배우자로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 6억원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다. 취득세 역시 이 과정에서 달라지게 됩니다.