매매계약 중인 아파트에 전세계약을 진행하려는데 꼭 넣어야하는 특약사항이 있을까요?
전세사기 이슈가 많다보니 몇가지 궁금한 사항에 대해 확인하고자 합니다.
*상황
보증금 2억원의 조건(버팀목 대출 예정)으로 계약을 검토하고 있습니다.
제가 입주하려고 하는 집은 매매계약이 진행 중인 집입니다.
A가 매도인(현재 집주인), B가 매수인(향후 저의 집주인)이라고 하겠습니다. 현재 B가 계약금은 치룬 상태이며, 9월 중순경 중도금(매매금액의 약 25%)을 치룰 예정입니다. 나머지 잔금은 제가 보증금으로 지불하는 금액을 활용하여 지불할 예정이라고 합니다.
현재 A가 집주인으로 된 등기부등본 확인 결과 융자는 없는 상태입니다.
참고로 계약을 진행하려는 부동산에서 A와 B의 매매계약을 공동중개 하였고 B측의 중개인입니다. 그리고 2-3년 전쯤에 친한 지인의 매매계약을 진행했던 중개인이라 해당 중개인에 대한 의심은 하고 있지 않습니다.
제가 전세계약서를 쓸 때는 B를 임대인으로 하여 작성할 예정이며, 해당 사항에 대해 은행에 문의해보니 제가 잔금을 치루는 날 B가 소유권 이전을 접수한 접수증만 은행에 제출하면 대출은 실행가능하다는 답변을 받았습니다.
계약서를 작성하기 전 몇 가지에 대해 전문가들께 문의드립니다.
*질문사항
1. 잔금을 치루는 날, B가 소유권 이전을 하러 갈때 제가 동행해야 하는 사항일까요?
2. 전세계약의 리스크를 최소화하기 위해 어떤 특약 사항을 넣어야할까요? (예시. 확정일자의 효력이 생기기 전까지 융자가 발생할시 계약은 무효, 매매계약이 정상적으로 이루어지지 않을시 계약는 무효 등)
3. 또한, 중개보조원이 제가 계속 이것저것을 확인하니 특약사항으로 해당 아파트로 계약 전후로 어떠한 담보대출을 실행하지 않는다는 걸 넣어준다는데 해당사항이 특약으로 들어가면 법적 효력이 있는건가요?
매매가 진행중인 집에 대해 입주하는 경우는 처음이라 궁금한 사항이 많습니다.
최대한 자세한 답변을 받고 싶어 자세하게 상황을 나열했습니다.
전문가가 아닌지라 상세하고 알기 쉽게 설명하주시면 감사드리겠습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
아직 등기가 안넘어갔기 때문에 현매도인과 계약을 하는게 맞습니다
전세 대출을 받으려면 현매도인과 계약을 하셔야 번거롭지 않을수 있습니다
현매도인이 잔금도 안받고 등기서류를 넘겨주지는 않을겁니다
현매도인과 계약서 쓰면 바로 대출접수해서 그날 오전에 대출금나오면 잔금정리가. 바로됩니다
전세계약은 승계가 되기때문에 다시안쓰셔도 되지만 등기가 나오면 현매수인과 다시계약서 작성하셔도 됩니다
등기접수는 법무사가 나와서 하시면 전적으로 맡아서 하실겁니다
특약사항은 그대로 넣으시면 좋을듯합니다
그래도 해당 부동산과 자세한 조율을 협의해서 계약 잘하시기 바랍니다
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