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[양도,상속,증여]특수관계자(가족간) 부동산 저가양수도 · 고가양수도에 따른 증여세, 양도세, 취득세 문제 총 정리https://blog.naver.com/cta_moonyh/224220767799안녕하세요. &lt;세무회계 문&gt; 문용현 세무사입니다.​양도소득세, 증여세, 상속세, 취득세 등 재산분야 세금을 전문으로 하고 있는데요. 가족간 저가양수, 고가양도 등에 따른 증여세, 양도소득세, 취득세 문제를 살펴보겠습니다. 일반적으로 가족간에는 고가양수도보다 저가양수도를 많이 합니다. 주로 부모가 자금여력이 크지 않은 자녀에게 저가양도를 하는 경우가 많습니다.일단, 양도세에서 시가란 양도일 전후 3개월 이내의 유사매매사례가격, 감정가격 등을 의미합니다. 가족간 거래시, 실무적으로는 감정평가를 최저로 받아 양도소득세와 취득세 부담을 줄이고, 저가매수하는 자의 자금부담도 줄이는 방식을 많이 하십니다.​1. 증여세 (저가매수자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 저가로 양수할 경우, 저가 양수한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.​시가 - 실제매수가격 - Min[시가 x 30%, 3억]​시가를 10억, 대가를 6억이라고 가정할 경우, 증여이익은 아래와 같습니다.​시가 10억 - 실제매수가격 6억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억] = 증여이익 1억​저가로 매수한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님으로부터 저가로 매수한 경우라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.​저가매수로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 7억 이상의 대가를 지불하시면 됩니다.​시가 10억 - 실제매수가격 7억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억 ] = 증여이익 0원​이를 정리하면 시가가 10억 이하라면 시가의 70% 이상 대가를 지불하시면 되며, 시가가 10억을 초과하면 시가와 대가의 차액이 3억 이하가 되는 대가를 지급하시면 됩니다. 예를 들어 시가가 11억이라면 8억 이상의 대가를 지불하면 증여세 문제는 없습니다.​시가 11억 - 실제매수가격 8억 - Min[시가 11억x30%, 3억] = 증여이익 0원​​2. 양도세 (저가양도자)저가양도한 입장에서 보자면 시가보다 부동산을 저렴하게 양도한 것입니다.세법에서는 특수관계자에게 자산을 시가대비 저렴하게 양도했을 경우, 시가와 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격을 부인하고 시가로 양도한 것으로 봅니다. 이를 부당행위계산부인이라고 합니다.​즉, 위의 경우, 시가 10억 짜리를 7억에 팔았다면 시가와의 거래가격의 차액은 3억이고, 이는 5천만원(3억과 시가의 5% 중 적은 금액)이상이므로 저가 양도자는 양도세 신고시 시가인 10억으로 신고하셔야 합니다. 만약, 실제거래가격으로 양도세 신고를 원하신다면 9.5억을 초과하는 대가를 받아야만 실제 거래가격으로 양도세 신고를 하실 수 있습니다.​실무적으로는 저가 양수하는 가족의 자금부담이 적은 저가매매로 많이들 합니다. 시가로 양도세 신고를 하나, 95% 초과하여 대가로 거래하여 실거래가로 양도세 신고를 하나 양도세 차이는 그리 크지 않기 때문입니다. 또한, 해당 주택이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이거나 양도차익이 적으면 저가양도로 하여 시가로 양도한 것으로 보더라도 세금부담이 적습니다.​​3. 취득세(저가매수자)취득세는 양도소득세 내용과 동일합니다. 즉, 특수관계자등으로부터 시가 10억인 주택을 7억에 주고 구매했더라도 10억 기준의 취득세를 납부합니다. 양도세와 동일하다고 보시면 됩니다. 시가와 실제 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격이 아닌 시가로 취득세를 납부합니다.실무적으로는 고가양수도를 하는 경우는 드뭅니다. 고가양수도보다 저가양수도 비율이 훨씬 높습니다.​1. 증여세 (고가양도자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 고가로 양도할 경우, 고가 양도한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.​실제양도가격 - 시가 - Min[시가x30%,3억]​예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 팔 경우, 고가양도자의 증여이익은 아래와 같습니다.​실제양도가격 14억 - 시가 10억 - Min[시가x30%,3억] = 증여이익 1억​고가로 양도한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님에게 고가로 양도한 것이라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.고가양도로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 13억 이하의 대가를 받으셔야 합니다.​2. 양도소득세(고가양도자)특수관계자에게 고가로 자산을 양도하고, 증여이익이 발생했다면 양도세 신고시 양도가격에서 증여이익을 차감해준 가격으로 양도세 신고를 하셔야 합니다.​위 예시처럼 시가 10억인 주택을 14억에 팔았다면 증여이익은 1억입니다. 양도세 신고시 양도가격은 13억(양도가격 14억 - 증여이익 1억)으로 신고하셔야 합니다. 고가양도에 따른 증여이익이 없다면 실제 양도가격으로 양도소득세 신고를 하시면 됩니다.​3. 취득세(고가양수자)고가로 양수한 자는 실제 고가로 양수한 금액으로 취득세를 납부합니다. 예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 구매했다면 14억 기준으로 취득세를 납부하는 것입니다.

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[양도,상속,증여]특수관계자(가족간) 부동산 저가양수 · 고가양도에 따른 증여세, 양도세, 취득세 문제 총 정리

안녕하세요.오월감정평가사사무소 김수민 감정평가사입니다.상속, 증여, 가족간 매매 시 시가를 산정하는 방법에 대해 자세히 설명드리도록 하겠습니다.부동산을 상속받으시거나, 증여받을 때 혹은 가족간에 저가 양도를 할 때는 부동산의 시가를 기준으로 세금을 신고 해야 합니다.상속세 및 증여세법에서는 시가를 다음과 같이 규정하고 있습니다.상속세 및 증여세법 제60조 제2항② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.즉, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 그 예시로서 수용가격, 공매가격, 감정가격 등을 제시합니다.그리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 추가로 포함한다고 규정하고 있습니다.그럼, 대통령령을 확인해보겠습니다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항① 법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. -후략-④ 제1항을 적용할 때 재정경제부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.시행령에서는 조금 더 구체적으로 시가에 대해 설명하고 있습니다. 이 중 매매가액, 수용가액, 경매가액은 흔히 있는 경우가 아니며, 유사한 다른 재산에 대한 가액은 대상 부동산이 아파트가 아니라면 찾기가 쉽지 않습니다.시가를 산정하는 옵션이 한가지 더 있습니다.상속세 및 증여세법 제60조 제3항③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.상속세 및 증여세법 제3항에서는 시가를 산정하기 어려울 때 동법 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 인정하고 있습니다.이를 보충적 평가방법이라고 합니다.61조 : 부동산(토지 : 공시지가 / 건물, 오피스텔 및 상업용 건물 : 기준시가 /  주택 : 개별주택가격 및 공동주택가격)62조 : 선박 등63조 : 유가증권64조 : 무체재산권65조 : 그 밖의 조건부 권리결론입니다.상속세 및 증여세법상 시가를 산정할 때는 다음과 같은 우선순위로 결정할 수 있습니다.매매 등 가액(매매, 감정가, 공매가, 경매가 등)유사자산의 매매 등 가액보충적 평가방법제가 설명드릴 내용은 여기까지입니다.세법이 허용하는 범위 안에서 납세자에게 가장 유리한 방법으로 시가를 산정하시기를 권해드립니다.특히 감정평가는 시가 산정 시 가장 우선적으로 적용되는 기준이며, 납세자가 선택할 수 있는 가장 안전하고 효과적인 합법적 수단입니다.감사합니다. 

경제

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상속, 증여, 가족간 매매 시 시가 산정 방법

안녕하세요,새로운 시대를 위한 새로운 로펌이라는 모토로온라인 상 명예훼손 모욕 사건을 전문적으로 해결하는뉴로이어 법률사무소 김수열 대표변호사입니다.​​공들여 취재하고 작성한 기사 한 편이 세상에 공개되었을 때 정작 본문의 깊이 있는 내용은 외면받은 채 자극적인 제목이나 단편적인 문구만으로 왜곡된 비난이 쏟아져 깊은 당혹감을 느끼시는 기자분들의 상황을 실무 과정에서 빈번하게 접하게 됩니다.​​무엇보다 언론인처럼 공적인 신뢰가 직업적 가치와 직결되는 분들이라면 이러한 무분별한 여론의 쏠림 현상이 짧은 시간 안에 그동안 탄탄하게 쌓아온 평판 전체를 흔들어 놓을 가능성이 농후하므로, 감당하기 어려운 불안감과 압박감을 호소하시는 경우가 많습니다.​​특히 기사의 본래 의도와는 전혀 무관한 악의적인 댓글이나 루머가 각종 커뮤니티를 통해 걷잡을 수 없이 퍼져나가기 시작하면 개인의 힘만으로는 어디서부터 수습해야 할지 막막함을 느끼실 수밖에 없는데, 연예인을 비롯하여 웹툰 작가나 대기업 총수 등 대중의 평판이 최우선시되는 분들의 사이버 분쟁을 다수 수행해 온 저희는 단순히 문제가 된 글을 삭제하는 단편적인 조치를 넘어 초기 확산 자체를 효과적으로 차단하는 실무적인 대응 노하우를 꾸준히 축적하고 있습니다.​​오늘 전해드릴 이야기 역시 기자이신 의뢰인분께서 작성하신 기사 하나로 인해 무분별한 악성 댓글과 게시글이 빠르게 번져가던 위기 상황 속에서, 신속하고 치밀한 법리적 초기 대응에 나서 총 64건의 문제적 기록들을 정리하며 추가적인 피해를 성공적으로 차단해 낸 사례입니다. 본 칼럼을 통해 억울한 여론 재판의 확산을 막기 위해 왜 초기 대응의 골든타임이 중요한지, 그리고 구체적으로 어떠한 실무적 절차를 거쳐 방어선이 구축되는지 확인해 보시기 바랍니다.​1. 사건의 개요 - 기사 제목만으로 시작된 악성 여론의뢰인은 국내 유명 언론사 소속 기자로, 최근 사회적으로 관심이 높은 이슈를 분석하는 온라인 기사를 작성했습니다.​​문제는 기사 내용이 아니라 제목이었습니다. 일부 이용자들이 기사 본문은 확인하지 않은 채 제목만 보고 내용을 오해했고, 그 상태에서 댓글과 커뮤니티를 통해 비난이 빠르게 확산되기 시작했습니다. 네이버 기사 댓글은 물론이고, 디시인사이드, 에펨코리아, 루리웹, 와이고수 등 주요 커뮤니티와 유튜브까지 확산되면서 의뢰인을 특정한 악성 게시글과 댓글이 계속 생성되는 상황이었습니다.​​의뢰인은 기사 내용과 전혀 다른 방향으로 여론이 형성되는 상황 속에서, 자신의 이름과 평판이 짧은 시간 안에 부정적으로 퍼지고 있다는 점에 큰 부담을 느끼고 있었습니다. 이대로 방치할 경우 회복이 어려운 수준으로 확산될 수 있다고 판단하여, 악플 제로라는 시스템을 운영하고 있는 저희를 찾아오셨습니다.​​2. 문제 해결 - 확산 구조를 먼저 끊는 대응이 사건에서 가장 중요했던 것은 단순히 '어디에 글이 올라왔는가'가 아니라, '어떤 경로를 통해 확산되고 있는가'를 정확히 파악하는 것이었습니다.​​이미 여러 커뮤니티와 댓글을 통해 퍼지기 시작한 상황에서 개별 게시글을 하나씩 삭제하는 방식으로는 확산 자체를 막기 어렵다고 판단했기 때문입니다. 이에 저희는 우선 확산 구조를 먼저 정리하는 데 집중했습니다.​​로펌 패러리걸팀과 자체적으로 구축한 악플 자동 수집 프로그램을 활용하여 네이버 기사 댓글, 다음, 디시인사이드, 에펨코리아, 루리웹, 와이고수 등 주요 커뮤니티 전반을 동시에 모니터링했고, 의뢰인을 특정하거나 비방하는 게시글과 댓글을 체계적으로 수집했습니다.​디시인사이드 일베 네이버 뉴스 댓글 등 삭제완료 모니터링 일람표​이후 단순한 목록 정리에 그치지 않고, 게시글의 내용, 표현 수위, 추가 확산 가능성까지 고려하여 우선 대응이 필요한 게시글을 선별한 모니터링 일람표를 정리해 의뢰인께 전달드렸습니다.​​의뢰인은 이를 바탕으로 실제 삭제가 필요한 게시글과 댓글을 선택했고, 저희는 해당 자료를 기준으로 각 플랫폼의 운영 정책과 관련 법리를 적용하여 삭제 가능성이 높은 방식으로 요청을 진행했습니다.​​이 과정에서 중요한 것은 단순한 신고가 아니라, 각 게시글이 명예훼손 및 권리침해에 해당한다는 점을 플랫폼이 납득할 수 있도록 구조적으로 정리해 전달하는 것이었습니다. 결국 이 사건의 핵심은 개별 대응이 아니라, 확산 흐름을 먼저 끊는 방식으로 접근했다는 점에 있었습니다.​​​3. 최종 결과 - 64건 삭제, 확산 초기 차단악성 게시글 총 251건 확인그 중 의뢰인분이 요청한 64건에 대한 전부 삭제 완료뉴로이어 법률사무소 악플 제로팀악플 삭제 완료​​모니터링 결과 게시글 40건, 댓글 201건을 확인할 수 있었고, 이 중 의뢰인분이 삭제를 요청한 총 64건의 게시글 및 댓글에 대해 삭제 조치를 완료했습니다.​​초기 단계에서 확산 경로를 정리하고 대응한 결과, 추가적인 악성 게시글 생성과 확산을 효과적으로 차단할 수 있었고, 의뢰인은 더 큰 피해로 이어지기 전에 상황을 정리할 수 있었습니다.​​이후 의뢰인은 다시 본연의 업무에 집중할 수 있는 상태로 돌아가셨고, 초기 대응의 중요성을 체감했다는 말씀과 함께 깊은 안도감을 표현하셨습니다.​​온라인 악성 게시글은 시간이 지날수록 통제가 어려워집니다. 특히 기사나 영상처럼 노출이 큰 콘텐츠는 댓글과 커뮤니티를 통해 2차, 3차 확산이 반복되기 때문에 대응 시점이 매우 중요합니다.​​이번 사례는 단순 삭제가 아니라 확산 구조를 먼저 정리하고 대응함으로써 피해를 조기에 차단했다는 점에서 의미가 있는데요. 비슷한 상황에서 이미 글이 많이 퍼진 것 같아 포기하시는 경우도 있지만, 초기 대응을 어떻게 하느냐에 따라 결과는 충분히 달라질 수 있습니다.​​지금과 같은 상황은 시간이 지날수록 대응이 어려워집니다. 저희를 통해 현재 상황을 정확히 진단해보시기 바랍니다.​​긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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