부동산 경매의 과정이 궁금해요.

Question

요새 워낙 부동산이 뜨거운 주제이고 관심을 많이들 가지자노아요. 경매에도 많이 참여하는 추세던데 부동산 경매는

어떤 과정으로 매물이 나오고 사고 팔리나요?

재테크 수단으로 여겨지던데 어떻게 이뤄지는건지 알고 싶어요.

Answer 1

안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.
일반적으로 매수세가 높은 경우 매물이 많지 않아 경매에 관심을 많이 가지게 됩니다.
최근까지 아파트 경매인 경우 감정가보다 높은 금액으로 낙찰되는 경우가 많았습니다.
경매에 경험이 없으시다면 시중 서점에 나와 있는 책이나 유튜브 등에서 충분히 공부를 하시고 경매에
참여하셔야 합니다.
문제있는 물건에 입찰하는 경우 보증금을 떼이거나 생각하시지 못한 여러 문제가 생길 수 있습니다.
꼭 충분한 공부 후 경매에 참여하시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.

부동산 경매란 채무자가 약속한 날짜까지 돈을 갚지 못했을 때 채권자가 법원을 통해 채무자가 소유한 부동산을 강제로 매각하여, 그 매매 대금으로 채권자의 채무를 변제하는 것을 말합니다.

경매는 강제경매와 임의경매가 있는데 강제경매는 개인 간 채무를 불이행하는 경우 법원 판결을 통해 경매를 진행하는 것을 말하고 임의경매는 금융권(증권사, 은행, 캐피털 등) 담보대출 실행 후 이자를 갚지 않을 때 경매를 진행하는 것을 말합니다.

부동산이 있는 지역의 법원에서 경매 신청서가 접수되면 경매가 진행되는데, 경매 신청된 물건에 대한 현황조사 및 감정평가를 하게 되고 이후 법원에서 매각공고를 하게 됩니다. 매각공고 후 해당 부동산의 이해 관계자들에게 배당을 요구하고 필요한 서류를 제출하라고 통보하고 이해관계자들은 정해진 기일까지 배당을 신청해야 부동산 경매에 참여할 수 있습니다.

입찰에 참여한 사람들 중 가장 높은 금액을 제시한 매수신고인이 낙찰자가 되는데 낙찰자가 확정된 경우 매각 절차가 제대로 진행되었는지, 관할 법원에서 평가하여 최종적으로 매각허가 결정을 선고하고, 최종적으로 매각이 확정판결 나면 매수자는 기일에 맞춰 잔금을 납부하고 해당 부동산을 점유하고 있는 사람과 협의나 강제집행을 통해 이사를 보내는 과정을 끝으로 경매 절차가 마무리됩니다.

과거에는 경매에서 낙찰된 경매가가 실거래가의 70~80%선에서 낙찰되기도 했지만 최근에는 경매가와 실거래가의 차이가 크지 않아 실익이 크지 않은 실정 입니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 법원 경매부동산의 일반적인 진행절차에 대한 질문으로 보입니다.

1. 진행절차 : 채권자가 채권 회수를 위하여 채무자의 부동산에 대해서 법원에 경매신청 --> 법원에서는 현황조사후 등기사항 전부증명서에 경매개시결정 등기--> 경매일에 최고 낙찰자가 낙찰--> 낙찰후 1주일 이내 허가 결정 --> 대금 납부 --> 배당권자들에게 배당순으로 진행

2. 낙찰자 입장에서는 권리 및 가격을 분석한 후 입찰여부를 결정해야 하는데 검토시 주요 중점은 가격대비 메리트가 있는지 등에 대해서 확인을 한 후 입찰해야 합니다. 여기서 가장 중요한 것은 시세대비 저렴하게 구입할 수 있는 전반적인 노력이 필요합니다.

Answer 4

안녕하세요. 박지용 공인중개사입니다.

은행권 또는 채무자에 금적적인 부분(돈을 갚지 않는 등)으로 인하여 채권자가 부동산으로 법원에 경매신청을 하면 법원에서 감정평가 등 진행 후 입찰공고를 합니다.

입찰공고 이후 법원 방문 - 입찰가 작성 - 낙찰의 방식으로 진행되며, 단순 절차는 이러하나 경매를 받기 위해 해당 부동산의 임장 및 적정가 공부등 부가적인 부분도 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 백종희 공인중개사입니다.

1. 일반적으로 경매 물건은 채권자의 법원 경매 청구에 의하여 발생합니다.

2. 인터넷 법원 경매 들어가셔서 물건을 검색해 보실수 있습니다.

3. 물건 검색 후 물건의 권리관계등을 파악한후 경매참여 물건을 선택한다.

4. 최저매각대금을 확인 후 법원에 경매참여 한다.

반드시 경매는 충분한 공부를 하신 후에 참여하셔야 합니다.

주의사항

1. 입찰금액을 신중하게 작성하여야 한다.

숫자를 잘못쓰면 한 순간에 입찰보증금으로 낸 최저대각대금의 10%를 포기 해야되는 경우가 발생합니다.

정말 많이 발생하는 실수 입니다.

2. 권리분석을 잘못하여 추가적인 비용이 발생하는 경우

예시- 최선순위 임차인이 있는 경우 이 임차인의 보증금을 떠안아야 합니다.

절대 만만하게 보시고 도전하시면 큰일 납니다.

많은 공부흘 하신 후에 도전하세요