부동산 시세가 오르는 이유가 궁금합니다
요 며칠간 부동산 시세가 급등한 이유에 대해서 궁금합니다 법이 바뀌고 난뒤 가격이 한번에 오르면 집을 마련하기 위해 돈을 모으고 대출을 받아 놓으신분들은 어찌하려고 이렇게 법이 바뀌는겁니까 아무리 생각해도 이상합니다 법이 바뀌면 그에 대한 책임이 있어야 되고 서민들의 생각과의견을 조금이나마 반영해야 된다고 생각합니다
가격이 오른다는 것은 사려는 사람이 파는 사람보다 많아서 입니다. 수요와 공급의 법칙에 따릅니다.
수요자가 원하는 양질의 공급을 늘리면 자연스럽게 시장 경제의 원리에 따라서 완만하게 가격이 오르거나 내려야 정상인데,
최근 정부의 비상식적인 정책에 의해 급격한 가격 상승이 발생하고 있습니다. 정부의 정책 중 가장 큰 실책은 임대사업자 정책입니다. 시작은 임대사업자를 잘 파악해서 부족한 세수를 채울 목적이었으나, 임대사업자가 증가하면서 매물이 급격히 줄어들어 주택가격이 폭등하는 현상이 발행했습니다. 물론 최근 추가 정책으로 임대사업자 혜택을 대부분 회수하였으나, 이미 가격은 올라버린 상태입니다. 한번 올라버린 부동산 가격은 잘 떨어지지 않습니다.
두번째 치명적인 실수는 임대차3법입니다. 가격 상승은 5%로 제한하면서 임차인에게 1회에 한해 연장할 수 있는 권리를 주는 법인데요. 이 법에 의해 임대인들이 미리 전세가격을 올려버리는 일이 발생했습니다. 앞으로 4년동안 전세를 5%이상 올릴수가 없으니 미리 올려서 임대차3법에 의해 인상하지 못한 부분까지 사전에 받아두려는 의도 입니다. 이로 인해 전세가격이 1개월 사이에 작게는 30%~60%까지 폭등하는 현상이 발생하였습니다. 임차인을 위한 법이 오히려 임차인에게 해를 끼치게 된 것이죠.
또 전세가격의 급격한 상승은 곧 매매가와의 차이가 줄어든 다는 것을 의미하며, 이것은 곧 갭투자를 하기위한 조건이 좋아 진거죠. 갭투자는 다시 매매가 상승을 유발하고요. 악순환 입니다.
안녕하세요 대형 건설사에서 10여년 부동산 시장을 연구, 전망하고 있는 직장인 입니다.
부동산은 가격 결정요인이 많은 예측이 쉽지 않은 시장입니다. 기본적으로 수요공급을 타지만 구매심리도 많이 작용하며 지역별로 편차가 큽니다. 정책도 큰 영향을 미치는데 단기적으로 심리를 자극하거나 가라앉히지만 정책자체의 실효는 뒤늦게 나타납니다. 그 이유는 정책은 부동산 현상에 대한 대응이기 때문이구요. 계도기간 적용시점 국회입법 과정이 상당기간 소요되는 이유도 있습니다.
2008년에서 2014년까지 우리나라는 극심한 부동산 침체를 겪었는데요. 이시기 초반에는 전국 미분양이 25 만에 이르는 과공급이 극심했지요. 다만 미분양 적정수준으로 보는 5만호를 지나 13년에는 3만호 수준까지 내려갑니다. 이미 수요가 공급을 넘어갔지만 13년은 부동산 가격 최저점이었습니다. 돌아오지 않은 심리 때문이지요. 이시기 정책은 완화 일변도 였구요.
쌓이고쌓이던 수요는 15년에서야 폭발합니다. 14년에 약간 전조가 있긴했지만요. 15,16,17,18,19,20년까지 부동산은 미친듯이 달렸죠. 그 결과로 부동산 선행지표인 거래량이 축소되며 수요공급이 균형을 찾아가는 형태입니다.
근데 왜 아직도 가격이 오르는 걸까요? 제 생각은 심리 입니다. 특히 2008년 시작된 장기간의 침체를 몸으로 느껴보지 못한 30대의 부동산 불패론 신봉문제가 큰 듯 합니다. 실제로 부동산 관련 가계부채가 현재 30대가 가장 큽니다.
그럼 향후 부동산은 어떻게 될까요. 기회요인과 위협요인 제시 드립니다.
1. 기회요인
금리인하로인한 유동성, 분양가상한제 의한 신규분양 분위기 호조(분위기), 아직 많지않은 미분양. 특히 서울. 아직 당장 안좋아진다고 이야기 하기 가장 어려운게 이 미분양 때문인데 건설사들이 2007~2014사이 너무 고생한 학습효과로 알아서 보수적 분양가 책정 및 물량조절 한거과 정부에서 인허가물량 조절 및 분양승인시 가격을 조정한 이유도 있습니다. 코로나 변수가 있지만 2009년처럼 미분양 25만호같은 최악의 상황은 피할것 같습니다.
2. 위협요인
장기간 호황으로 공급수요 밸런싱(여러번 시뮬레이션을 돌려봤고 개인적으로 이미 밸런스 혹은 과공급 시작지점에 왔다고 봅니다. 그리고 이에대한 논문, 연구물도 최근 나오고 있습니다.), 코로나로인한 실물경제위기(전세계 부동산이 하락중이며 실물경제 이기는 경제시장 없습니다. 시차가 있을 뿐이죠), 규제정책
추가로 규제이유를 여쭈어 보셨습니다. 간단합니다. 정부는 혹시있을 서민들의 피해를 최소화하기위해 시장이 과도하게 과열되는것을 막을 의무가 있습니다. 과열되다 붕고되면 타격이 배가 되기 때문이고 IMF와 국제금융위기때와 같은 상황을 최소화 해야하는거죠. 그래서 정부는 부동산이 그냥 경제성장률만큼만 안정적으로 성장하기 원하는 겁니다. 규제는 주식의 사이드카 또는 3연속 상한가 시 거래정지를 생각하시면 됩니다.
물론 무리하게 막차 타신분들은 피해를 피하시기 어렵습니다. 주식에서도 망하는 사람이 많듯 모두를 구제할순 없죠. 분명 두둑히 챙긴 사람도 있으니까요.
한가지 아쉬운건 부동산 규제만해서 발생한 부작용 입니다. 유동성이 더 실물경제에 투이되거나 다른 투자처를 찾아가게 하는 것도 필요했다고 봅니다. 뒤늦게 발표한 주식거래세 축소처럼요. 한편으론 서울에만 온갖 거품이 치고 올라갈걸 지방에 많이 펴 바른 부분은 있는것 같습니다.
최근 일~이주일 전쯤 TVN의 미래수업이란 방송에서 부동산 빅데이터를 연구하는 하버드 출신 서울대교수가 제가 가진 뷰와 거의 일치하는 이야기를 한바 있습니다. 참고 하시면 좋을듯 합니다. 미래수업 부동산 정도로만 검색해도 나올겁니다.
안녕하세요 부동산 시세가 오르는 이유는 수요와공급 법칙입니다.
공급의 측면에서 보겠습니다.
1. 전세계가 돈을 마구잡이로 찍어내고 있습니다. 한마디로 돈이 넘쳐납니다. 물론 내 주머니엔 없겠지만요
2. 금리가 낮은 상태로 계속 유지 됩니다. 역대급으로 제로금리입니다. 1억 빌려도 한달이자가 20만원도 안되는셈이죠
수요의 측면에서 보겠습니다.
1. 집이 부족합니다. 살집이 부족하다기보다는 살고 싶은 집이 부족합니다.
2. 전월세 세입자를 위한답시고 집주인에게 징벌적 수준의 과세를 때리니 집주인은 당연히 그걸 세입자에게 전가시킵니다. 이 모든것이 집값 상승의 기폭제로 작용하고 있습니다.
정부 욕 많이 하시고 집값 상승을 그냥 받아들이시는 수 밖에 없을 것 같습니다.
