매매 ,증여 ,매물 교환 궁금해요

Question

25년거주 어머님 집

현재 재개발발표가났고 지금분양신청중입니다

관리처분인가는 22년 상반기

공시지가2021년 기준14200만원이고

감정평가금액은 19950만원입니다

최근 6개월 전후로 빌라 거래없음으로 나왔구요

어떤방법이 세금 적게 나오는지 궁금합니다

1. 어머님집을 딸이 매매로 하는 방법

2. 증여로 딸에게 증여 하는 방법-명의는 딸 앞으로

딸부부 성인자녀1명 미성년자1명 있습니다

이건은 여기서 질문했는데 딸 과 외손자녀 (성인)

각5000만원과 사위1000만원 외손자녀(미성년자) 2000만원이라고 답변이 왔는데 4사람 합친금액 1억3천만원이 공제되는것이 맞는지요?

3. 교차방법

2020년 4월13일 딸 7500만원 오피스텔 주거용으로 매매

3-1.주택으로 봐야하는지요?

3-2.주택으로 본다면 교차 가능한지요?

3-3.교차가 가능하면 어떤식으로 교차하는 궁금합니다

세금과 취득세 양도세 유리한 쪽으로 알고 싶습니다

Answer 1

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

가족간에 양도로 명의이전시에는 시가대로 양도하여야 하며 증여의 경우에도 시가를 기준으로 증여세가 부과됩니다. 양도로 할 경우 양수자가 양도대금을 지급할 만한 소득이 있어야 하며 소득이 없는 경우 증여세가 부과됩니다.