어머니에게 양도 및 매매 어떤게 유리할까요?

Question

공시 1억2천 실거래 1억6~7천 정도 하는 빌라를 제이름으로 2015년도에 구입했습니다 어머니 혼자 거주중이시고 현재 대출 5천정도 남았는데 결혼준비로 저는 무주택자가 되어야해서 어머니에게 증여나 매매 어떤게 나을까요..? 어머니는 현재 58년생이시고 일은 하고 계십니다(월200만원소득) 증여할 경우 증여세나 남은 대출금을 어떻게 해야하는지. 매매할경우 은행에서 새로 대출을 받아야 하는데 대출이 가능할까요?

이상엽 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 매매의 경우 양도소득세와 취득세를 부담해야 하고, 증여의 경우 증여세와 취득세를 부담해야 합니다. 그러나 세법상 시가와 거래가액의 차이, 1가구 1주택 여부, 증여재산공제, 부담부증여 등의 요인에 따라 세금 부담이 달라질 수 있습니다. 저는 이러한 요인들을 고려하여 가장 적절한 방법을 제안해 드리겠습니다.먼저, 매매의 경우 양도소득세를 계산해 보겠습니다. 2015년에 구입한 빌라는 5년 이상 보유한 장기보유 재산이므로 양도소득세율은 6%입니다. 세법상 시가는 1억 2천만 원이고, 실거래가는 1억 6~7천만 원이라고 하셨으므로, 양도소득은 4~5천만 원이 됩니다. 따라서 양도소득세는 2천 4~3천만 원이 됩니다. 그러나 1가구 1주택이라면 양도소득세가 비과세될 수 있습니다. 즉, 어머니가 다른 주택을 소유하고 있지 않고, 매매 후 6개월 이내에 다른 주택을 구입하지 않는다면 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 또한 취득세는 2%로, 취득가액의 2%에 해당하는 금액을 내야 합니다. 취득가액은 실거래가와 세법상 시가 중 낮은 금액으로 하므로, 1억 2천만 원이 됩니다. 따라서 취득세는 2천 4백만 원이 됩니다.다음으로, 증여의 경우 증여세를 계산해 보겠습니다. 증여세율은 증여자와 증여받는 자의 관계와 증여가액에 따라 달라집니다. 직계존비속 사이의 증여의 경우 증여세율은 10%입니다. 증여가액은 세법상 시가인 1억 2천만 원이 됩니다. 그러나 증여재산공제를 받을 수 있습니다. 증여재산공제는 직계존비속 사이의 증여에 한해 5천만 원까지 공제해 줍니다. 따라서 증여세 과세가액은 7천만 원이 되고, 증여세는 7백만 원이 됩니다. 또한 취득세는 4%로, 취득가액의 4%에 해당하는 금액을 내야 합니다. 취득가액은 증여가액과 같이 1억 2천만 원이 됩니다. 따라서 취득세는 4천 8백만 원이 됩니다.매매와 증여의 경우를 비교해 보면, 매매의 경우 양도소득세가 비과세되는 조건이 충족된다면 증여보다 세금 부담이 적습니다. 양도소득세가 비과세되지 않는다면 증여가 더 유리합니다. 그러나 매매의 경우 남은 대출금을 상환해야 하므로, 이 부분도 고려해야 합니다. 증여의 경우 남은 대출금을 부담부증여로 받을 수 있습니다. 부담부증여란 증여자가 증여받는 자에게 채무를 포함하여 재산을 증여하는 것을 말합니다. 부담부증여의 경우 채무 부분은 증여가 아니라 양도로 보아 증여세를 과세하지 않습니다. 다만, 증여자가 채무액만큼 재산을 판 것으로 보고 양도소득세를 과세합니다. 어머니가 1가구 1주택이라면 양도소득세가 비과세될 수 있습니다. 따라서 부담부증여로 받을 경우 증여세는 5백만 원 정도만 내면 됩니다. 그러나 부담부증여로 받을 경우 증여받는 자가 채무를 상환해야 하므로, 이 부분도 고려해야 합니다.매매할 경우 은행에서 새로 대출을 받아야 하는데 대출이 가능할지는 은행의 심사에 따라 달라집니다. 일반적으로 은행은 대출 신청자의 소득, 신용도, 부채, 담보가치 등을 고려하여 대출 여부와 한도를 결정합니다. 어머니께서는 월 200만 원의 소득이 있으시므로, 대출을 받으실 수 있을 가능성이 있습니다. 다만, 대출 금리와 상환 기간 등을 잘 비교하여 합리적인 대출을 선택하시기 바랍니다.결론적으로, 가족 간 부동산 거래는 매매와 증여 중 어떤 방법이 더 유리한지는 여러 가지 사정을 종합적으로 고려해야 합니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.1. 가족간 주택을 거래하는 경우 세무적인 측면을 고려하여 판단해야 합니다. 매매로하는 경우 세금이 가장 저렴하겠지만 이러한 경우 어머님께서 거래대금을 준비해야 하는 불편함이 있습니다.2. 만약 1번 항목에 해당되지 않늗다면 가급적 증여로 진행하시는 수 밖에 없습니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 조건만으로 정확한 판단을 하기는 어렵습니다, 다만 증여로 하실 경우 대출을 포함한 부담부증여를 하실수있고 직계존비속간 5000만원까지 증여 비과세 대상 금액이 되고,  이를 초과한 금액에 대해서만 증여세를 부담하시면 됩니다. 반대로 매매로 하실 경우 주택 양도차익이 없는 경우라면 매매로 하시는게 유리할수는 있으나, 직계존비속간 매매는 증여로 추정하기에 이체기록이나 자금의 흐름을 잘 남겨두셔야 합니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .