경매로 취득한 주거용 오피스텔 매도시 세금 적게 내는 방법?

Question

경매로 낙찰 받아서 취득한 주거용 오피스텔을 나중에 매도할 때 2억짜리 집을 저렴하게 낙찰받는게 낫나요? 비싸게 낙찰받는게 나을까요? 취득세+양도소득세 포함했을 경우 순이익으로 봤을 경우에요

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감정가 : 2억

낙찰가: 1억 8천만원 or 1억

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문의 관점이 좀 색다릅니다... . 일단 경매 낙찰의 목적상 시세보다는 저렴하게 낙찰받는게 우선입니다, 이때 매도시 세금을 고려해서 입찰가를 정하는게 아니 해당 지역내 시세와 낙찰가능성을 보고 적어 내셔야 합니다.

그리고 낙찰이후 매도시 매도가-취득가를 뺀 금액에 대해 양도세가 부과되며 2년미만 보유시에는 그에 따른 양도중과세가 부과되어 사실상 세금 부담이 매우 큽니다. 이럴 경우 취득가를 높여 양도차익을 줄이거나 매도가를 낮추는 방법은 수익에도 영향을 주기 때문에 좋지 않은 선택일수 있고, 차라리 개인법인등으로 등록하여 절세등을 고려해보시는게 이득일수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 임대한 공인중개사입니다.

오피스텔을 나중에 매도할 때 얻을 수 있는 이익은 매각 가격에서 취득 가격과 판매 관련 비용(중개 수수료, 세금 등)을 차감한 순이익입니다. 따라서 오피스텔을 얼마에 낙찰받느냐에 따라서 순이익이 크게 달라질 수 있습니다.

그러나 이 문제에서는 오피스텔의 낙찰 가격을 결정하는 것이 아니라, 2억짜리 집을 저렴하게 낙찰받는 것과 비싸게 낙찰받는 것 중 어느 것이 나을지에 대한 것이므로, 이 두 가지 경우의 순이익을 비교해야 합니다.

만약 2억짜리 집을 저렴하게 낙찰받는다면, 취득세 및 양도소득세 포함하여 전체 매각 과정에서 소요되는 비용이 낮아질 가능성이 있습니다. 따라서 매도 시 순이익이 증가할 가능성이 있습니다. 그러나 2억짜리 집을 저렴하게 낙찰받을 경우, 이 집을 언제든지 팔아도 이득을 볼 수 있는 것은 아닙니다. 즉, 주택 시장의 상황에 따라 매각 가격이 낮아질 수 있으며, 이 경우에는 손해를 볼 수도 있습니다.

반면, 오피스텔을 비싸게 낙찰받을 경우에는 초기에 드는 비용이 높아지겠지만, 이후에 매각 시에 더 높은 매각 가격을 기대할 수 있습니다. 오피스텔은 주거용이 아니라 투자용 부동산이므로, 장기적으로 시세가 상승할 가능성이 높습니다. 그러나 매각 시에도 중개 수수료와 세금 등의 비용이 발생하므로, 이를 고려하여 매도 시 순이익을 계산해야 합니다.