자녀명의 주택을 부모명의로 할 경우의 양도 후 매매?

Question

아파트를 사면서 현재 2주택이 되면서  현 소유 제  명의로 되어 있는  주택을 모친 명으로 이전 후 매도할까하는데요. 이미 부동산에 매매가로 내놨는데 매매가. 안되고 있어  모친 앞으로 이전하고자 합니다. 주택가격은 6천만원미만으로 매도 하고자합니다.이 경우 이전 시 양도세가 나오는지요? 현재   가족 중  한 명이 거주하고 있으며  매입한 지 2년은 지났습니다. 인천시에 워치한. 주택입니다.답변 주시면 감사하겠습니다.

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

현재 시세가액 등 좀더 상세한 내용이 필요합니다.

부모에게 주택 등을 5% 이상 저가 양도할 경우 실제 거래가액이 아닌 시가에 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부과합니다. 또한 30% 이상 저가 양도할 경우 양수인(부모)에게 증여세까지 부과됩니다.

한편, 직계존비속으로 부터 증여받은 주택을 수증일로 부터 5년 이내에 양도하면 이월과세규정에 의하여 양도소득세를 계산 합니다. 다만, 수증자가 1세대 1주택인 경우에는 이월과세규정을 적용하지 아니하고 부당행위 계산 부인규정을 적용 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1세대 2주택자이므로 당연히 양도소득세가 과세됩니다. 또한, 특수관계자(가족 등)에게 양도가액을 낮춰서 양도할 경우에도 시가로 양도한 것으로 보아 세무서에서 양도소득세를 다시 부과합니다.

조정지역대상지역 다주택자라면 양도소득세가 중과되기 때문에 양도vs증여 중 유리한 방법으로 주택 이전을 고민해보셔야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

문상철 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문상철 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택의 경우 매매차익이 있다면 당연히 양도소득세는 있습니다.

양도가액에서 취득가액을 차감한 이익이 손실이라면 세금은 없습니다.

우리나라의 경우 1세대 1주택은 비과세하여 주고있습니다.

보유기간 2년 이상에 조정대상지역이라면 2년 거주요건도 있어야 합니다.

현재 2주택이 되셨다면 일시적 2주택요건을 따져 보아야하는데 알려주신 정보만으로는 계산이 어려울 것으로 보입니다.

마승우 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산의 경우, 차명으로 거래할 경우 법 위반이므로 지양하기를 조언해 드립니다.

세금을 아끼려다 형사범으로 몰릴 위험이 있습니다.

그러나 실제로 시가에 해당하는 대가를 받고 양도하는 것은 문제가 되지 않습니다.

특수관계자간의 거래시 시가에 매매가 되었는지가 중요합니다.

참고하시기 바랍니다.