부모 자식 주택 교환시 차액 3억까지는 증여세 부과 안되는게 맞나요?

Question

부모님이 보유한 시가 10억원에 아파트와 자식이 보유한 시가 7억원의 아파트를 교환한다고 할때

차액 3억에 대해서는 증여세 부과가 안된다고 들었는데, 가능한가요?

취득세 부분에서는 양쪽 다 취득세를 부담해야 하나요?

세법기준에 의해 해당 방법이 있다면, 세부적인 설명 바라봅니다.

Answer 1

안녕하세요. 변능수세무사입니다.

최근 기사에서 언급한 주택 교환은 각각 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춰 양도소득세가 비과세되는 경우로 일정한 가정의 범위 안에 있는 분들에게만 실익이 있을 것입니다

이는 상속세및증여세법에서는 특수관계인간 저가거래시 그 시가와의 차이가 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액 이상인 경우 그 초과액을 증여로 보아 증여세를 과세하기 때문입니다

교환은 양도에 해당하기 때문에 취득세도 당연히 발생하며 보다 중요한 것은 기존 주택을 매도 후 현금으로 저가매수할 것인지 아니면 두 주택을 모두 유지하며 교환을 할것인지의 투자 측면에서의 의사결정이 되실 것이니 이 부분에 대한 고민을 해보시기 바랍니다

편안한 하루되세요
감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 문용현세무사입니다.

증여세는 문제 없습니다. 다만, 양도세의 경우 부모님이나 자녀가 다주택자에 해당하여 양도세가 중과될 경우의 세금도 고려해보아야 하는 것입니다. 위의 경우 양도세가 비과세되는 경우에 사용하는 것이 적절합니다.

증여세법에서는 저가양수로 인한 증여이익이 있습니다. 위의 경우 자녀 입장에서 시가 10억원의 주택을 7억원으로 구매한 것이나 마찬가지입니다. 이때 시가 10억과 거래가액 7억의 차액인 3억이 시가보다 적게 양수한 금액입니다. 저가양수로 인한 증여이익에 해당하려면 시가와 거래가액의 차액이 시가의 30% 혹은 3억을 초과해야 증여세가 과세됩니다. 따라서 위의 경우, 자녀에게는 증여세가 과세되지 않는 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

부동산 교환의 경우 양도소득세 과세대상에 해당하며 3억 여부 판단시 시가의 적정한 평가가 중요할 것으로 보이며 요건 충족시 저가양도에 따른 증여세는 부과되지 않습니다.