분양권 증여 또는 매매(양도)에 대한 문의
현재 1가구 1주택 보유자 입니다(2020년 6월 취득)
상기 1주택에 대한 보유 이전에(2018년 12월) 분양권을 취득하였습니다(청약 당첨)
해당 분양권에 대한 입주 시기는 "2022년 8월" 입니다.
이 분양권에 대하여, 입주하기 전에 증여(자녀) 또는 매매(제3자 양도)를 고민하고 있습니다.
(입주 이후(8월 이후)가 되면 1가구 2주택으로 증여 또는 양도 시 세금이 더 부과되는 것으로 알고 있습니다.)
그래서 경우의 수를, 입주 전 증여 / 입주 전 매매(양도) / 입주 후 증여 / 입주 후 매매(양도) 정도가 될 것 같은데
세금 측면에서 어떤 방법이 가장 세금을 줄일 수 있을까 하여 문의드립니다.
이때 증여 또는 양도 시에 그 평가금액은 실거래가 기준인지 아니면 통용되는 현재 매물의 가격인지도 궁금합니다.
(실거래가 2021년 10월 4.2억 / 현재 매물가 2022년 2월 (최소) 5억)
[경우1] <입주 전 분양권 증여> 최근 6개월 실거래가(4.2억) 기준 증여 시
: 분양가 3.5억 / 실거래가 4.2억 , 그냥 증여 시 증여세
[경우2] <입주 전 분양권 증여 + 부담부증여> 최근 6개월 실거래가(4.2억) 기준 & 중도금대출 60% 부담부 증여 시
: 분양가 3.5억 / 실거래가 4.2억 / 중도금대출(60%) 2.1억 일 경우 "증여세"가 어떻게 될까요?
[경우3] <입주 전 분양권 매매> 최근 6개월 실거래가(4.2억) 기준 & 분양권 매매(양도) 시
: 분양권 양도 시(2021년 6월 이후 양도), 양도차익(프리미엄)에 대해 보유기간 1년 이상에 대해서 60% 로만 알고 있습니다. 그렇게 계산하면 될까요?
[경우3] <등기 후 주택 매매> 입주시기 이후(8월 이후) 시세 5억 가정 기준 & 주택 매매(양도) 시
: 입주시기 이후 등기치고나서는 1가구1주택에서 1가구 2주택으로 됩니다. 이때 세금 계산이 어느정도 될까요
안녕하세요. 백승호 세무사입니다.
분양권을 가족에게 매매 또는 증여하는 경우에는 반드시 시가대로 거래를 하여야 하며 시가에 미달하게 거래할 경우 부당행위부인 규정이 적용될 수 있습니다.
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