월세살이중에 시스템에어컨이 고장난 경우 보상문제
안녕하세요? 현재 월세로 입주중인 사람입니다.
월세살이 중에 저희집에 설치되어 있는 시스템 에어컨이 망가졌습니다.
입주 이후 단한번도 사용한적없고 , 고의로 망가뜨리지 않았음에도 불구하고 에어컨 겉 플라스틱이 매일 조금씩 부러져서 현재 많이 망가진 상태입니다. 저희는 이제 여름이되어 곧 에어컨을 사용해야하는데 수리를 원하고 수리없이는 사용할 수 없을정도의 상태입니다.
혹시몰라 처음 발견한 날 부터 손상이 진행될때마다 사진을 찍어두었습니다. 크게 3번에 거쳐서 플라스틱부분이 부러진 상태입니다.
이런 경우 임대인과 임차인중 누가 수리비를 부담해야하는지 궁금합니다.
에어컨 상태를 보러 오셨는데, 고의로 그런것이 아니겠지만 고의로 망가뜨리지 않고서는 망가질 수 없는 부위기때문에 반반 부담하면 좋겠다고 들은 상태입니다.
정식 a/s를 예약해 둔 상태이고
저희는 수리비를 부담하는것이 너무 억울한 상태라 문의합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.결론부터 얘기하자면
1) 임대차법상 임차물의 대규모 수선의무는 임대인이 부담하는 것은 맞으나,
2) 임차인에게도 임차물 중 일부인 시스템 에어컨의 수리에 대해 지체없이 통지하지 않은 의무위반이 있는 것으로 보임이 사실입니다(임대인이 이미 알고 있었다면 얘기는 달라집니다). 판례는 이 경우 임대인은 임차인이 지체없이 통지하여 수선이 이루어졌다 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 책임을 부담한다고 보고 있습니다.
굳이 구분한다면, 입주 당시 이미 망가져있던 부분에 대한 수리비용은 임대인이 부담해야하나, 그 이후 고장이 심화된 부분에 대한 수리비용은 임차인이 부담함이 법리상 타당해 보입니다.
따라서 대인과 상호간의 합의를 통해 수리비용을 분담하는 것이 타당해보입니다. 다만, 임대차계약상 특약을 반드시 확인해보시길 바랍니다.
여기부터는 임대인의 수선의무와 임차인의 하자통지의무에 대한 조문과 판례를 정리해 두겠습니다.
==================================================================================
우리 민법 제 623조는“임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정하며 임대인에게 수선의무를 지우고 있습니다. 이에 대응하여 임차인에게는 제634조에서 “임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.”고 규정하여 통지의무를 부여하고 있습니다.
[출처: 대한민국 법원]
서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결
[3] 임대차 목적물에 임대인의 수선을 요하는 하자가 있다고 하더라도, 임대인이 이를 모르고 있고 임차인 또한 이를 임대인에게 지체 없이 통지하지 아니한 경우, 임대인이 통지를 받지 못함으로 인하여 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는, 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은 물론 하자담보책임에 따른 손해배상책임도 부담하지 않는 것으로 해석함이 타당하고, 이러한 경우 임대인은, 임차인이 지체 없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 책임을 부담한다.
==================================================================================
도움이 되었으면 합니다.
감사합니다.안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.임차인은 임차건물의 사용 시 필요비를 지출한 경우 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다(「민법」 제626조제1항). 필요비란, 임대차계약이 목적에 따라 임차건물을 사용·수익하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 말합니다. 여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다.
에어컨의 경우도 하절기에 임대차 목적물인 집을 사용하기 위해 필요한 비용으로 그 수리비가 일응 필요비에 해당한다고 볼 수 있겠습니다.
다만, 위 사안의 경우 그 에어컨의 고장의 원인이 임차인의 파손행위 인지 여부가 문제시 됩니다. 질문자 측에서는 전혀 그러한 사실이 없고 자연적으로 파손이 된 경우라면 이에대해서는 필요비로 보아 수선비를 임대인 측에서 부담해야 하는 것으로 해석될 수도 있겠습니다.
참고가 되길 바랍니다.