2종근생 원룸계약시 주의점이 있을까요?
안녕하세요 이번 12월말 첫 자취를 시작하게되었습니다.
여러부동산돌며 집을 알아보았는데, 그중 마음에 드는곳이 있어 가계약을 걸게되었습니다.
다음주 정식계약을 맺기 전, 첫 부동산계약이라 굉장히 걱정되고 떨려 질문드립니다.
1. 총 4층이고 집은 2층입니다. 그런데 1층에는 고깃집, 같은 2층 일부에는 양꼬치집이 있습니다. 3,4층은 주거용도 방만 있구요. 2종근린생활+다가구주택 이라고 나오던데..주거용만 있는 3.4층이 아니라 2층에 거주할경우, 감사가 나올때 무조건 걸릴까요?(불이익있을까요?)
2. 보증금 300에 월 45입니다(관리비포함). 보증금보호를 받기위한 조치들이 무조건적으로 필요할까요? (전입신고, 확정일자, 보험가입..등)
3. 계약서작성시 특약을 걸만한 사항이 조금 더 있을까요?
4. 온라인에 나오는 월세계약시주의점-에 나오는것처럼 등기부확인,본인명의확인,인감도장, 대리인확인 등등등 꽤나 까다로운 절차들 행한다고해서 부동산에서 초짜티나네~ 생각하고 눈치주지는 않겠지요?
5. 이경우 근생이라 부동산 중개비용을 0.9 받아갈것같은데, 일반 주택처럼 0.5로 받을수도 있을까요?
6. 부동산에서 처음에 "연말공제 필요하세요? 이집은 안돼요~" 라고 했습니다. 문제가 있는 집일까요?
많은질문 읽어주셔서 감사합니다! 부탁드리겠습니다!!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
1 제2종 근린생활시설은 주거용도로 사용할 수 없는 불법 개조물입니다. 만약 시에서 발각되면 강제이행금과 원상복구명령을 받을 수 있습니다. 또한, 방마다 취사시설이 있으면 건축법 위반으로 신고가 가능합니다. 따라서, 2층에 거주할 경우에는 불이익을 받을 가능성이 높습니다.
2 보증금 보호를 위해서는 전입신고와 확정일자를 받는 것이 필수입니다. 전입신고를 하면 주택으로 간주되어 건축물대장에 위반 건축물로 등재될 수 있지만, 그렇지 않으면 대항력이 없어 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 확정일자는 계약 만료시 보증금을 바로 돌려받을 수 있도록 하는 문서입니다. 보험가입은 선택사항이지만, 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.
3 계약서 작성시 특약을 걸만한 사항은 다음과 같습니다.
임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 법적 조치를 취할 수 있다는 내용
임대인이 임차인의 동의 없이 방에 들어오거나, 임대료를 인상하거나, 계약을 해지할 수 없다는 내용
임차인이 방을 손상시키거나, 임대료를 미납하거나, 계약을 위반할 경우, 임대인이 보증금에서 공제할 수 있다는 내용
임차인이 계약 만료 전에 방을 빼야 할 경우, 얼마의 위약금을 지불해야 하는지와 어떤 절차를 밟아야 하는지에 대한 내용
임차인이 방을 양도하거나, 다른 사람과 공유하거나, 반려동물을 키우거나, 흡연하거나, 소음을 발생시킬 경우, 어떤 제재를 받을 수 있는지에 대한 내용
4 온라인에 나오는 월세계약시 주의점은 꽤나 까다로운 절차들이지만, 임차인의 권리를 보호하기 위한 것이므로 부동산에서 눈치보지 않고 꼭 요구하시기 바랍니다. 등기부 확인은 임대인이 진짜 소유자인지 확인하는 것이고, 본인 명의 확인은 임대인이 실제 계약자인지 확인하는 것입니다. 인감도장은 계약서에 날인해야 하는 것이고, 대리인 확인은 임대인이 직접 계약하지 않고 다른 사람을 대신 보낸 경우에 그 사람이 정당한 대리인인지 확인하는 것입니다. 이런 절차들은 임차인이 계약을 하기 전에 반드시 해야 하는 것들이므로, 부동산에서 초짜티나네라고 생각하더라도 신경 쓰지 마시고 꼭 요구하시기 바랍니다.
5 이 경우 근생이라 부동산 중개비용을 0.9 받아갈 것 같은데, 일반 주택처럼 0.5로 받을 수도 있을까요? 이 질문에는 정확한 답변을 드리기 어렵습니다. 부동산 중개수수료는 법으로 정해진 최대한도가 있지만, 그 이하의 금액은 임대인과 임차인, 부동산 간의 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 근생의 경우에는 주택보다 중개수수료가 높게 책정되는 경우가 많습니다. 그러나, 임차인이 부동산과 협상을 통해 중개수수료를 낮출 수 있는 가능성도 있습니다. 따라서, 임차인은 부동산과 상의하여 중개수수료를 합리적으로 조정할 수 있도록 노력해야 합니다.
6 부동산에서 처음에 “연말공제 필요하세요? 이집은 안돼요~” 라고 했습니다. 문제가 있는 집일까요? 이 질문에는 확실한 답변을 드리기 어렵습니다. 연말공제란 임차인이 월세를 납부할 때 세금을 공제받을 수 있는 제도입니다. 이 제도를 이용하려면 임차인은 전입신고를 해야 합니다. 그러나, 전입신고를 하면 제2종 근린생활시설은 주택으로 간주되어 위반 건축물로 등재될 수 있습니다. 따라서, 임대인은 전입신고를 원하지 않을 수 있습니다. 이 경우, 임대인은 임차인에게 연말공제를 받을 수 없다고 말할 수 있습니다. 그러나, 이것이 반드시 문제가 있는 집이라는 의미는 아닙니다. 임대인은 단지 자신의 이익을 지키기 위해 그런 말을 한 것일 수 있습니다. 그러나, 임차인은 전입신고를 하지 않으면 보증금을 돌려받기 어렵고, 대항력이 없어지는 등의 불이익을 받을 수 있습니다. 따라서, 임차인은 임대인과 협의하여 전입신고를 할 수 있도록 해야 합니다.