월세방 계약관련해서 궁금증이 생겼습니다

Question

제가 지금 서울에서 원룸 월세방에 살고 있는데 4월 말일에 계약이 끝나요 작년 집 볼 때 4월달에 방이 별로 없었던 거 같아서 지금 집을 봐야하나 싶은데 여기서 궁금증이 생겨서요

1. 새로운 집을 보고 맘에 든다면 가계약금을 넣어놓고 4월 입주가 계약상(?) 가능한지 새로운 집의 집주인 재량일까요 ?

2. 현재 집주인에게 1-2달 먼저 퇴실하고 싶다고 요청(?) 하고 싶은데 정중하게 말씀드리고 그렇게 하라고 하시면 계약상 문제가 없는걸까요 ?

뭔가 질문 정리를 못하겠는데 어떤 말인지 이해가 되실까요 ?😅

계약서에는 퇴실 2달 전에 통보해달라고 적혀있습니다

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  새 집의 입주 시점과 가계약은 원칙적으로 새 집 임대인의 재량에 달려 있으며, 현 거주지의 조기 퇴실은 임대인의 동의가 있으면 계약상 문제 없이 가능합니다. 다만 동의가 없는 조기 퇴실은 임차인의 채무불이행으로 평가될 수 있어 절차를 분명히 하셔야 합니다.

• 신규 주택 가계약 및 입주 시점
  민법상 임대차는 당사자 합의로 성립하므로, 4월 입주를 전제로 가계약을 체결하는 것은 가능하고 이는 새 집 임대인의 선택 사항입니다. 가계약금은 계약 체결 의사표시로서 법적 구속력이 생길 수 있으므로, 입주일·본계약 체결일·가계약금 반환 조건을 명확히 서면으로 합의하시는 것이 필요합니다. 기존 계약 만료 전이라도 중복 기간을 감수하고 미리 계약하는 것은 허용됩니다.

• 현 거주지 조기 퇴실 요청의 법리
  계약서에 퇴실 통보 기한이 명시되어 있다면, 그 기한을 준수해 해지 통지를 하는 것이 원칙입니다. 만료 전 1~2개월 조기 퇴실은 임대인의 사전 동의가 있으면 합의해지로 처리되어 문제되지 않습니다. 반면 임대인이 동의하지 않는 경우에는 계약기간까지 차임 지급 의무가 남을 수 있습니다.

• 실무적 조언
  현 임대인에게는 정중히 조기 퇴실 의사를 밝히고, 가능 여부와 보증금 정산 시점을 서면으로 확인받으시기 바랍니다. 새 집과는 가계약 단계에서 입주 가능일과 불가 시 처리 조건을 명확히 하십시오. 이렇게 병행하면 공백이나 중복 부담을 최소화할 수 있습니다.