1세대 1주택 매매 시 양도세 비과세 및 장기분할지급에 따른 증여 여부 질의
✅ [상황 기본 전제]
A: 고령자, 인천 부평구 소재 빌라 명의자
B: A와 호적상 가족은 아니나 사실상 모녀 관계
기초생활수급자 + 장애등급 보유
C: B의 딸 (성인), 일반인
주택 시세: 약 1억 3천만 원 ~ 1억 5천만 원
소재지: 인천 부평구 부흥북로23번길 17 (비조정대상지역)
✅ [계획 및 전제]
A는 생전 B 또는 C에게 빌라를 명의 이전해주려 했으나,
① B가 기초생활수급자로서 증여 시 수급자격 탈락 우려
② B, C 모두 증여세 부담이 커
→ 결과적으로 C가 A로부터 정상 매매 형식으로 주택을 취득하는 방안을 고려 중입니다.
C가 매매로 취득하더라도, 수급자인 B에게는 영향이 없다고 알고 있습니다.
A는 1세대 1주택자이며 2년 이상 보유, 해당 주택은 조정지역이 아님
→ 이 경우, 양도소득세 비과세 요건을 충족하는 것으로 알고 있으나,
정확한 판단을 위해 상담이 필요합니다.
❓ [질문사항]
A가 1세대 1주택자이고 2년 이상 보유(거주는 하지 않음)한 경우,
해당 부평구 주택에 대해 양도소득세 비과세 적용이 가능한지요?
A와 C 간 매매 시 시세보다 다소 낮은 1억 2천만 원 정도로 거래할 경우,
→ 국세청 기준(시세의 70% 미만 또는 차액 3억 초과)에 해당하지 않는다면
증여세 문제는 발생하지 않는 것으로 이해해도 되는지요?
매매계약서에 분할지급 조건(예: 5년~10년간 월 100만 원씩)을 명시하고 C가 A에게
장기 할부로 대금을 이체하는 방식으로 거래해도 정상 매매로 인정받을 수 있는지요?
위 방식으로 진행 중 A가 대금 완납 전에 사망하는 경우,
C가 A의 상속인에게 잔금을 지급하게 되면 ‘증여’로 간주되지 않는지 여부도 궁금합니다.
그 외, 정상 매매로 인정받기 위해 반드시 갖춰야 할 요건
(예: 계약서 문구, 이체 방식, 등기 조건 등)에 대해 조언 주시면 감사하겠습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,1세대 1주택·보유 2년·비조정지역이면 비과세 적용 가능합니다
,낮은 매매가가 시세의 70% 이상이므로 증여세 문제는 거의 없을것으로 보입니다
,장기할부 거래 자체는 정상 매매로 인정되지만,국세청은 계약서 명시, 정기적인 이체 기록, 적절한 이자 및 소유권·등기 이전 시점 등을 중요하게 봅니다
따라서 분할 지급 조건을 계약서에 명확히 적고, 실제 이체 내역(통장 기록)을 잘 남겨두는 것이 좋습니다
,상속인 지급은 정상범위이나, 증여 의심 여지를 줄이기 위한 준비가 필요합니다
,계약서·통장·이자내역 등으로 거래의 정당성을 확보하는 것이 핵심입니다