1가구 3주택 부모님께 이파트 2채 양도? 증여? 세금 더 저렴한게 무얼까요

Question

제목과 같습니다. 현재 어머니 명의에 아파트 2채, 아버지 명의로 1채가 있습니다. 모두 비규제지역의 지방 아파트 6천5백 1채, 6천 1채, 5천 1채로 시세가 억대의 아파트는 아닙니다. 이때 어머니 명의로 된 아파트 두채(6천5백 1채, 6천 1채)를 제 명의로 하려고 할 때, 가족간 거래로 양도소득세를 내는 것이 나을지 아니면 증여로 증여세를 내는 것이 나을지 더 저렴하게 세금이 나오는 방향을 알고 싶습니다. 꼭 피드백 부탁드립니다.

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김형건 세무전문가입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문해주신 5천만원이 초과된 금액에 대해서는 증여세가 부과됩니다.

또한 증여 역시 취득세가 부과되오니 참고하시기 바라겠습니다.

답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

감사합니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도세는 양도가, 취득가, 보유기간 등에 따라 계산됩니다. 따라서 현재 시가 뿐만 아니라 취득가액과 보유기간도 알아야 합니다. 또한 비조정대상지역이라면 다주택자라도 양도세는 기본세율이 적용되므로 양도차익에 따른 양도세 부담은 없을 것입니다. 참고로, 자녀(본인)이 실제로 양도가액을 실제로 부담하지 않는다면 증여로 봅니다.

증여의 경우 10년간 5천만원까지 증여재산공제(비과세)가 적용되어 납부할 증여세는 없습니다. 따라서 현재의 주택 시세라면 증여를 받는 것이 양도가액을 부담하지 않아도 되며, 양도세보다 세부담이 적을 것으로 보여집니다.

정확한 비교는 양도소득세와 증여세를 직접 계산한 후, 의사결정을 해야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

마승우 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

성년인 자녀에게 증여시 증여재산공제액 이내의 증여는 증여세가 발생하지 않으므로 1채는 증여를 하면 될 것 입니다. 그리고 특별시, 광역시 등 이외의 지역이면서 공시지가 3억원 이하의 주택은 다주택자 중과세 계산시 주택수에서 빠지므로 양도를 하면 될 것으로 생각합니다. 참고하시기 바랍니다.