매수 + 청약 관련하여 질문드립니다.

Question

• 2026.4.27. 무주택 상태에서 비규제지역 아파트 청약 신청

• 2026.4.30. 조정대상지역 아파트 매수 계약 체결

• 2026.5.4. 토지거래허가 신청 진행

• 2026.5.7. 비규제지역 아파트 청약 당첨

• 예정 일정

• 5/19 토지거래허가 승인 예정

• 5/20 조정대상지역 아파트 잔금 및 소유권이전등기 접수 예정 (전세낀 매물이라 27.11 입주예정)

• 5/21 청약 아파트 계약금 지급 예정
  ※ 조정대상지역 아파트 관련 주택담보대출은 진행하지 않을 예정

문의사항

• 취득세 관련
  5/20 조정대상지역 아파트 잔금 및 소유권이전등기 접수 완료 후, 5/21~5/22 청약 아파트 계약 및 계약금 지급을 진행하는 경우, 취득세 중과 판단 시점이 등기접수일 기준인지 문의드립니다.
  즉, 5/20 기준 기존 주택 수가 확정된 상태에서 이후 청약 주택을 취득하는 경우 조정대상지역 취득세 중과 대상이 아닌 것으로 볼 수 있는지 궁금합니다.

• 실무·세무상 유의사항
  현재처럼 일정이 근접한 상태에서 조정대상지역 아파트 매수와 청약 계약을 연속 진행할 경우, 토지거래허가, 취득세, 청약 자격 유지 등 측면에서 문제될 사항이나 유의사항이 있는지 문의드립니다.

• 양도세 관련
  향후 비규제지역 주택을 먼저 매도할 경우 일반세율 적용이 가능한지, 또한 이후 조정대상지역 주택 매도 시에도 현재의 다주택자 양도세 중과 배제 규정 적용이 가능한지 문의드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

5월 20일 매수 주택은 무주택 취득으로 일반세율이 적용되며 5월 21일 청약주택은 비규제 지역이라 준공 시 2주택이어도 중과되지 않습니다. 입주자모집공고일 및 당첨일을 기준으로 완벽한 무주택자였으므로 이틀 뒤 진행되는 계약과 자격 유지에는 법적 문제가 없습니다. 전세 낀 매물이므로 5월 19일 토지거래허가 승인 시 기존 전세 종료 후 즉시 입주 조건이 구청에서 수리되는지 반드시 확인해야 합니다. 비규제지역 주택을 먼저 매도하면 일반세율이 가능하나 분양권 상태가 아닌 준공 후 등기를 치고 2년 이상 보유해야 합니다. 다주택자 양도세 중과 배제 규정이 적용되므로 향후 2주택 상태에서 매도하더라도 중과 없이 일반세율과 장특공 혜택을 받습니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 취득세는 잔금 지급일 또는 소유권이전등기일 접수일 중 빠른 날을 기준으로 취득 시점을 봅니다. 따라서 5/20에 잔금과 등기접수가 완료되면 그 날부터 조정지역 주택 취득이 성립한 것으로 볼 가능성이 큽니다.

2. 이 일정에서 가장 위험한 부분은 날짜 하루 차이로 주택 수와 세금 판단이 달라질 수 있습니다. 토지거래허가 승인 지연, 잔금 지연, 등기 접수 지연이 생기면 세법상 취득 시점이 뒤로 밀릴 수 있습니다.

3. 비규제지역 주택을 먼저 매도하면 그 시점의 주택 수와 해당 주택의 중과배제 적용 여부에 따라 일반세율이 가능 할 수 있습니다.

감사합니다.