가족간 증여or매매 어떻게할까요?

Question

수년전 어머니명의로 어머니와 공동투자한 A아파트가 있습니다. 현재 저는 빌라1채 소유중. 어머니는 일시적2주택자세요.

A아파트의 매수가격 2억4300만원이고 그중 대출금1억9천만원있고 월세보증금 2천만원으로 세입자가 살고 있습니다. 현재 A아파트의 이전 최고가 4억9천.

제 명의로 돌리고 어머니께 5천을 드리기로 했어요.

10월 만기라 그때 증여나 매매하고 제가 입주합니다.

A아파트와 소유중인 빌라는 최소5년 이상 가져갈생각.

명의를 제 명의로 돌리려는데 증여나 매매중 어떤게 좋을까요? 금액은 얼마로 써야할까요? 현금은 2억6천 보유.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

직계비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 직계비속이 증여받은 것으로 추정하여 이를 직계비속의 증여재산가액으로 보는 것입니다.그러나, 직계비속에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 않습니다.

해당경우 세금부분에서는 양도가 유리할 것으로 보이지만 가족간 양도는 부인당할 수 있으므로, 이 점 조심하셔야 되니 증여시와 양도시에 정확한 세액계산을 통해 비교해보고, 양도가 부인당하지 않을지 판단 후 진행하심이 좋을 듯합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

(1) 부담부 증여

채무 상환 없이 그대로 명의 이전할 경우 증여세와 양도소득세(부담부증여 해당)가 함께 부과됩니다. '시가-채무'에 해당하는 증여세와 채무에 해당하는 양도소득세가 부과됩니다. 현재 1세대 1주택(일시적 2주택)에 해당하므로 양도소득세는 비과세합니다.

(2) 저가 양도

말씀하신 사항만으로는 정확히 판단하기 어려우나 저가양도를 고려해보는 것이 유리할 수 있습니다.

양수인(수증자) 기준 : 4.9억원의 주택을 70% 가격에 양도할 경우 30% 차액에 대해선 증여세가 부과되지 않습니다. 따라서 약 3억원에 양도하게 된다면 '4.9억원*0.7 - 3억원 = 0.43억원'에대하여 증여세를 부담하여야 하는데 5,000만원 증여재산공제(비과세)를 적용하면 증여세 납부세액은 0원이 됩니다.

양도인(증여자) 기준 : 양도소득세는 시세가액(4.9억원) 그대로 양도한 것으로 보아 과세합니다. 그러나 1세대 1주택(일시적 2주택)에 해당할 경우 양도소득세 비과세하므로 세금 부담이 없습니다.

얼마나 주고 얼마나 받을지에 따라 세부담이 달라지므로 위 계산 방법을 참고하여 합의점을 찾으시는게 좋을 것 같습니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문상철 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도란 과세대상물건을 이전하고 대가를 받는 경우를 양도라 합니다. 이땐 매도인이 양도소득세를 납부하셔야 하죠. (이익을 얻은자 과세)

증여란 과세대상물건을 무상으로 이전하는 경우를 말합니다. 이땐 수증자가 증여세를 납부합니다.(이익을 얻은 자 과세)

이 원칙에 따라 양도냐 증여가 나뉘는 것이지 단지 어떻게 하는 것이 세금이 적다는 이유로 대가를 줬음에도 증여, 대가를 주지 않았음에도 양도로 허위로 신고하는 것은 추후 소명요구시 가산세 포함하여 추징될 수 있습니다.

금액을 얼마로 쓰라고 세무사가 알려주는 것은 이러한 행위를 조장하는 것으로 불법행위에 해당합니다.