전세대출 관련 문의드립니다 (긴급)

Question

언녕하세요.

현재 (24.11.04) 기준으로

은행에서 12 월까지 전세대출을 다 막았다 하더라구요,

근데 제가 24.12.3 일까지 계약이라 나가야 하는데

현재 보유 자산 8,000 만원이 있고 (묶인 보증금포함)

전세 1억9천 집을 보고 왔는데

집은 마음에 드는데 현재 대출이 어렵다고 하니

부동산에서 그럼 일단 첫 계약은 12/3 일로 8000/40 으로

진행하고 내년 1 월에 대출 규제가 풀리니

1 월 안으로 전세계약을 1억9천을 다시 재계약을 하자는데

걱정이 되는 건 이 집이 현재

매매가 평균 3억인데

근저당이 1 억 8,700 정도가 잡혀있어요

(그래서 전세가 1 억9000인듯 합니다)

중간에 제가 8000 넣었는데 집 문제로 갑자기 경매로

넘어간다거나 그런 문제가 없을지

문제를 방지할 계약 조건이 잇을지

특이한 사안이라 문의 드립니다

Answer 1

1. 경매 위험성

말씀하신 대로 근저당이 1억 8,700만원 설정된 상태에서 전세가 1억 9,000만원이라면, 집주인의 채무 불이행으로 인해 경매로 넘어갈 경우 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 있습니다.

특히, 선순위 근저당 설정 금액이 높기 때문에 배당 순위에서 밀려 보증금 손실 위험이 커질 수 있습니다.

2. 계약 조건

12월 3일 계약 시, 1월에 전세 계약을 1억 9,000만원으로 재계약한다는 내용을 특약으로 명시해야 합니다. 특약에는 재계약 시점, 보증금, 임대 기간 등을 명확하게 기재하고, 만약 재계약이 이루어지지 않을 경우에 대한 책임 소재도 명시하는 것이 좋습니다.

또한, 임대인의 채무 관계를 확인하고, 추가적인 근저당 설정이나 담보대출을 받지 않겠다는 내용을 특약에 포함하는 것이 안전합니다.

3. 권리 분석 및 전문가 상담

계약 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 근저당권 설정 이유와 채무 규모를 파악해야 합니다. 필요하다면 법무사나 변호사 등 전문가에게 권리 분석을 의뢰하여 경매 위험성을 정확하게 진단받는 것이 좋습니다.

전세대출 규제가 완화될 때까지 기존 주택에 단기 계약으로 거주하거나, 보증금이 낮은 다른 전세 매물을 알아보는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 전중진 경제전문가입니다.

위와 같은 경우에는 해당 약정 사항 등을

계약서로 작성하셔야 하지 않나 싶으나

워낙 계약이라는 것이 복잡한 것이며 불안하시면

보증보험 등을 가입하시는 것이 좋을 것 같습니다.