아파트 전세 계약문의 드립니다.(저당관 관련)
안녕하세요
이사준비로 집을 알아보고 계약직전인 집인데
현 시세 3억1천~3천 정도하고있습니다.
전세 2억6천에 들어가려하고(전세대출 불가시 5000,90월세) 있습니다.
현 집에 근저당 설정 신한에 2억4천9십만원, 대부업에3천2백5십만원 있는 상태입니다.
이사를 조금 급하게 해야하는 상황이라 해당 건물로 진행하려하는데
전세대출이 은행권 저당해지, 월세로 들어가면 3천중 2500만원만 변재 한다는 말을했습니다.
아직 초년생이라 이런부분은 잘몰라 도움요청하고자 글올려 봅니다.
도움주시면 감사하겠습니다.
이사를 조금 급하게 해야하는 상황이라 해당 건물로 진행하려하는데
전세대출이 은행권 저당해지, 월세로 들어가면 3천중 2500만원만 변재 한다는 말을했습니다.
아직 초년생이라 이런부분은 잘몰라 도움요청하고자 글올려 봅니다.
==> 기존에 근저당을 남겨 두는 경우 최우선 변제금액에 해당되는 조건으로 진행되고 있는 것으로 보이고 전세인 경우 기존 근저당을 말소할려는 것으로 보입니다. 그러나 현재 근저당이 있는 경우 사전 말소가 되지 않는다면 대출실행이 되지 않고, 전자인 경우 법률적으로 보증금을 보호받는데 문제가 되지 않습니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
현 시세가 3억초반인데, 설정된 근저당 및 선순위 채권이 2.8억에 해당된다면 사실상 해당 주택에 전세로 입주하는 것은 선순위 채권 전체를 말소하는 조건부가 아니라면 위험한 선택이 될수 있습니다. 그리고 현재 전세보증금을 받아 근저당을 말소하더라도 또다른 선순위 채권인 3천2백50만원이 있기에 사실상 전세대출시 주택평가가액에서 전세보증금과 위 선순위채권의 합 즉, 2.9억을 초과하게 되고, 이는 주택가격을 고려하였을때 전세대출 승인거절의 가능성이 높아보입니다. 결과적으로 해당 주택 임대인의 경제적 능력이 부족하다는 평가가 되고, 이러한 주텍에 계약을 진행하시는것은 향후 주택시세하락등이 발생할 경우 깡통전세등의 위험성과 전세보증보험 가입불투명, 그리고 후순위임차권으로 인한 권리불안정등 전반적으로 전세계약은 하지 않는게 맞을듯 보입니다. 단, 월세의 경우라면 소액임차인 최우선 변제금내 해당될 경우라면 계약을 진행하셔도 될 부분으로는 보입니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세금 2억6천 대비 선순위 채권이 과도하게 설정돼 있어 매우 위험한 구조입니다. 전세대출 불가 조건 자체가 위험 신호이며, 월세 전환 시에도 보증금 전액 보호가 어렵습니다. 급하더라도 해당 물건은 피하는 것이 안전합니다.
1명 평가안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
금액적으로 나쁘지 않아 보입니다.
전세금 시세는 주변대비 평균 수준이신가요?
근저당이랑 대부업까지 완벽하게 갚는 조건으로 전세는 괜찮아 보이는 선택입니다.
다만
월세의 경우
근저당이 2.49억이 있어 5천을 넣으면
약3억정도인데
경매로 넘어갈 경우 보통 낙찰가액이 시세에 못미치는 경우가 있습니다.
이럴경우
보증금으로 보아 수도권같은데 최우선변제금액이 4-4.8천이라
약 1000만원정도 위험을 감수 하셔야 합니다.
정확한건 근저당이 언제 잡혀있는지 알면 계산이 더 쉬운데
지금으로썬 이정도 위험이 있습니다.
보증금을 3천으로 맞추고 월세를 조금 더 내는 것도 방법입니다^^
1명 평가안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
1) 전세로 계약시
전세로 계약시 2건의 선순위 채권은 모두 변제가 되는 조건으로 계약을 하셔야 합니다. 특약사항에 기재를 꼭 하시고 잔금시에도 상환을 임대인에게만 맡기지 마시고 저당권 말소를 위해 법무사가 오는지 온다면 말소서류와 은행 및 대부쪽 변제는 어떻게 되는지 등 꼼꼼하게 체크하셔야 합니다. 필요시에는 직접 은행에 동행을 하여 상환을 하는게 안전합니다. 시세대비 전세금은 약간 높아 보이긴 하는데요. 전세보증금반환보증에 가입이 가능한지도체크해 보세요
2) 월세로 계약시
월세로 계약시에는 전액 변제를 안하시는 조건이신것 같은데요. 제가 지역을 알수가 없는데요. 최초 저당권 설정당시 해당지역의 최우선변제금액이 어떻게 되는지 최우선변제금액을 넘어선 보증금은 확정일자를 통해 보호를 받을수 있을지를 판단해 봐야 합니다.
저당권 외 임대인의 세금체납이 있으면 안되므로 임대차계약 전 임대인의 국세 및 지방세 완납증명서류를 확인하시고 계약을 하셔야 하겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
집주인이 자금 여력이 있었다면
이 정도 근저당 상태까지 오지 않았을 가능성이 큽니다
지금 구조는 전세로든 월세로든 상당히 위험합니다급하신 건 이해되지만, 이 집은 아주 신중하거나 아예 피하는 쪽이 맞습니다
조금 급하더라도 보증금 적은 단기 월세나 / 고시원 / 오피스텔 한두 달이 장기적으로 훨씬 안전하고 싸게 먹힙니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
다른 매물을 알아보시길 바랍니다.
선순위 채권자가 있으면 본인 보증금을 떼일 확률이 큽니다.
위 상황으로는 좋지 않은 매물입니다. 가격이 좀 더 높더라도 안전한 매물로 갈아타시길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
시세 대비 과도한 선순위 채무가 설정된 위험한 물건이며, 집주인이 전세보증금으로 대출을 전액 상환하고 근저당을 말소한다는 확약 없이는 절대 계약해서는 안 됩니다.
1. 위험성 진단 (깡통전세 리스크)
현재 이 집의 총 채무액은 약 2억 7,340만 원으로, 시세(3.1억~3.3억)의 80%를 훌쩍 넘습니다. 여기에 질문자님의 전세금 2억 6천만 원이 더해지면 전형적인 깡통전세가 됩니다.
대부업 근저당의 의미: 1금융권(신한) 외에 대부업체 대출이 있다는 것은 집주인의 경제 상황이 매우 불안정하다는 방증입니다.
상환 조건 확인: "전세대출 시 저당 해지"라는 말은 질문자님의 보증금으로 대출을 갚겠다는 뜻입니다. 하지만 대부업 채무까지 완벽히 말소되는지 반드시 등기부상으로 확인해야 합니다.
2. 안전한 계약을 위한 조언
이사를 급하게 하시더라도 아래 조건이 충족되지 않으면 보증금을 모두 날릴 위험이 큽니다.
전세 계약 시: 잔금일에 임대인, 공인중개사와 함께 은행에 동행하여 신한은행 및 대부업 대출 전액 상환 및 말소를 실시간으로 확인해야 합니다. "잔금 즉시 선순위 근저당 전액 상환 및 말소"를 계약서 특약에 반드시 명시하십시오.
월세 전환 시: 보증금 5,000만 원 중 최우선변제금(서울 기준 5,500만 원, 광역 2,800만 원 등 지역별 상이) 범위 내에 있는지 확인하십시오. 집주인이 2,500만 원만 변제하겠다는 말은 여전히 위험 자산으로 남겨두겠다는 뜻이므로, 월세 보증금 역시 보호받기 어려울 수 있습니다.
보증보험 가입: 전세로 진행할 경우, 반드시 HUG 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지 확인하십시오. 가입이 거절되는 집이라면 이미 시장에서 '위험한 집'으로 판정된 것입니다.
정리해드리자면, 대부업 채무가 있는 집은 보증금으로 대출 전액 상환 및 근저당 말소를 '동시이행'하는 조건이 아니라면 피하시길 조언드립니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
계약 전 반드시 국세·지방세 완납증명서를 요구하여 집주인의 세금 체납 여부를 확인하시고, 잔금 당일 전입신고와 확정일자를 즉시 마치시기 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
■ 현재 상황 분석: 매우 위험한 구조입니다!
가장 심각한 문제는 전체 빚의 규모입니다. 집값에 비해 빚이 너무 많이 얹혀 있습니다.
- 매매 시세: 약 3억 1,000만 원~3억 3,000만 원
- 잡힌 부채(근저당): 신한은행 2억 4,090만 원 + 대부업체 3,250만 원 = 총 2억 7,340만 원
- 예정 전세금: 2억 6,000만 원
> 핵심 위험: 이 집에 전세로 들어가면 [근저당 약 2.7억 + 내 전세금 2.6억]이 합쳐져 5.3억에 가깝습니다. 즉, 집값(3.3억)보다 훨씬 많은 빚이 매달린 심각한 깡통 전세입니다. 만약 경매로 넘어가면, 내 전세금을 거의 돌려받지 못할 가능성이 99%입니다.
■ 상황별 조언
1. 전세로 계약하는 경우 (절대 비추천)
- 위험성: 전세 대출을 받으려면 은행 근저당을 말소해야 하는데, 집주인이 가진 빚이 집값보다 많아서 현실적으로 어렵습니다.
- 주의사항: 정말 계약을 한다면 반드시 ‘잔금 지급과 동시에 근저당권 말소’ 특약을 꼭 넣고, 당일 말소 접수증까지 직접 확인해야 합니다. 하지만, 대부업체까지 얽혀 있어 리스크가 너무 큽니다.
2. 월세로 들어가는 경우 (차선책)
- 조건: 보증금 5,000만 원 / 월세 90만 원 (대부업체 빚 2,500만 원 일부 변제 조건)
- 분석: 대부업 빚 일부를 갚아도, 신한은행 근저당(2.4억)은 여전히 남습니다. [근저당 2.4억 + 내 보증금 0.5억 = 2.9억]으로, 이 역시 시세와 비슷하거나 넘어설 수 있습니다.
- 안전장치: ‘최우선변제금’이라 해서 세입자 보증금 중 일부를 우선적으로 보호받는 기준이 있습니다. 지역마다 다르지만, 보증금이 높으면 보호받지 못할 수 있으니, 보증금을 더 낮추고 월세를 조금 높이는 편이 안전합니다.
■ 결론 및 행동 지침
- 가능하다면 이 집은 피하는 게 맞습니다. 사회초년생이 감당하기엔 권리 관계가 너무 복잡하고 위험합니다. 특히 대부업체 근저당이 있다는 건 집주인의 자금 사정이 심각하게 불안정하다는 신호입니다.
- 전세보증보험 가입 가능 여부부터 체크하세요. HUG나 SGI의 보증보험 가입 거절 대상일 수 있는데, 가입이 안 되는 집이라면 절대 들어가면 안 됩니다.
- 그리고 계약 전에는 반드시 공인중개사뿐만 아니라 다른 법무사나 부동산 전문가에게 등기부등본을 보여주고 상담을 받으세요.
“급할수록 돌아가야 합니다. 첫 단추를 잘못 끼우면 내 전 재산을 잃을 수도 있으니, 냉정하게 잘 판단하시길 바랍니다.”
답변이 도움이 되셨나요~✨️
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
선순위 근저당권이 너무 많이 잡혀 있습니다. 시세가 3억 초반인데 선순위 은행 근저당권이 2억 4천 그리고 대부업 3천만 이러한 상태로 전세를 들어가기에는 위험도가 크다고 보여 집니다.
따라서 굳이 계약을 원하신다면 최우선변제가 가능한 월세로 계약을 하시는 것이 좋다고 사료됩니다.
만일 위의 물건이 최악의 경우 경매로 넘어간다면 약 2억 8천정도에 낙찰이 된다고 가정을 한다면 먼저 은행 2억4090만원 주고 그 다음 선순위 3000만원 주고 나는 전세금 받을 꺼 없는 거나 마찬가지 입니다.
또한 보증보험 가입도 불가할 정도로 선순위가 많으니 조심하기길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
이 계약 절대 하시면 안됩니다. 전형적인 깡통전세이며 매우 위험합니다. 근저당 2.4억 + 대부업 0.3억 + 질문자님 보증금 2.6억을 합하면 5억 3천입니다. 집값3억 초반보다 빚이 훨씬 훨씬 많습니다. 집주인이 전세금을 받아 빚을 갚지 않고 도망가거나 대부업체에서 경매로 넘기면 질문자님의 보증금은 한 푼도 보호받지 못합니다. 대부업 돈을 썼다는 건 집주인의 경제 상황이 파산 직전이라는 신호입니다. 이사가 아무리 급해도 이 집은 무조건 거르세요 인생 첫 목돈을 날릴 수 있는 아죽 위험한 계약같아 보입니다.
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