상가 임대차 계약서상 차후계약에 관한 사항?
상가 임대차계약시 특약사항으로 2년후 임대료를 주변시세에 상응하게 재계약하겠다고 작성하였습니다
이 특약사항이 법적 효용이 되는지 궁금하네요
현재 계약사항은 최저로 주변보다 50%이상저렴하게 계약한상황이라 2년후 특약사항을 지켜야하는지 궁금합니다
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.우선 가장 중요한 것은 해당 상가건물의 환산보증금이 아래의 범위를 넘는지 여부입니다.
상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위)
①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.
만일 환산보증금이 위 금액을 초과하지 않는다면 아래 조항이 적용되므로 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못합니다.
그리고 상가건물 임대차보호법은 제15조에서 " 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고규정하고 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
상가건물 임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)
법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.
그러나 환산보증금이 위 금액을 초과하는 경우 위 5%의 제한은 적용되지 않습니다.
이 경우에는 아래 조항이 적용됩니다.
제10조의2(계약갱신의 특례)
제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.
그리고 합의가 되지 않으면 결국 감정등을 통하여 법원의 재판을 통해 결정될 수 있습니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.계약서에 특약사항으로 임대료를 계약 체결 이후 2년 후에 주변시세에 비추어 재계약 규정을 정하였습니다.
해당 사항의 효력에 대해서는 상가임대차 보호법 제15조가 상가임대차 보호법의 규정에 위반된 약정으로서
임차인에게 불리한 것은 효력이 없다라고 정하고 임차인에게 불리한 내용의 경우에는 그 효력이 무효가 됩니다.
아울러, 제11조(차임 등의 증감청구권)는 제1항에서 "차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."라고 규정하고 있습니다. 그러므로 현재 시세가 20퍼센트 이상 오른 경우라고 보더라도 위 증액 청구권의 제한 비율을 초과한 것이므로 위 차임의 변경 재계약 특약은 임차인에게 불리한 약정사항으로 그 효력은 무효라고 볼 수 있겠습니다.
그러므로 그 특약 내용 그대로 이행해야 할 의무가 없다고 볼 수 있습니다.
참고가 되길 바랍니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 질문내용만을 기초로 한 것이며, 구체적인 내용에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
상가임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
상가임대차보호법 시행령
제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.
위 특약사항은 상가임대차보호법상의 기준범위를 초과하면 초과부분에 한하여 무효로 판단될 가능성이 있습니다.