입주중인 조합원 아파트매매시?

Question

현재 조합원이 입주해있는 아파트입니다

입주한지는 2달이 안되었구요

해당 아파트매매시 비과세해택을 받을려고

예를들어 분양가가 4억인데 3억을 지금내고 2년후

나머지 1억을 내야된다고하는데 이렇게 계약되는게 맞나요?

2년이 지난후 나머지 잔금다치뤄야 완전히 제집이 된다는건데 2년을 전세처럼 산다는 거랑 비슷하다고 합니다

세금적인 부분도 2년동안 조합원분이 다 내시구요

이게 맞나요?

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

입주중인 조합원 아파트매매시 비과세해택에 관한 질문을 주셨군요. 저는 이에 대해 다음과 같이 답변드릴 수 있습니다.

조합원 입주권은 입주자로 선정된 지위, 즉 권리이지 주택은 아닙니다. 하지만, 양도세를 산정할 때는 주택 수에 포함시킨다는 문제가 있습니다

조합원 입주권을 1개 보유한 1세대가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원 입주권을 양도하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다

가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것

나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 않은 경우로 한정)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원 입주권을 양도할 것

당신의 경우에는 입주한지 2달이 안되었으므로, 가목의 요건을 충족하지 못합니다. 따라서, 비과세해택을 받으려면 나목의 요건을 만족해야 합니다. 즉, 1주택을 취득한 후 3년 이내에 입주권을 양도해야 합니다.

분양가가 4억인데 3억을 지금내고 2년후 나머지 1억을 내는 계약은 일반적인 분양계약과 다르지 않습니다. 2년 후에 잔금을 납부하면 입주권이 완전히 당신의 것이 됩니다. 2년을 전세처럼 산다는 것은 잘못된 표현입니다. 전세는 임차인이 임대인에게 전세금을 지불하고 주택을 사용하는 것이지만, 입주권은 조합원이 조합에 납부한 분양금에 비례하여 소유하는 것입니다

세금적인 부분은 조합원이 입주권을 양도할 때 양도소득세를 납부해야 합니다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 세율을 적용하여 계산합니다. 세율은 보유기간에 따라 다르며, 2021년 6월 1일부터 중과되었습니다

보유기간 1년 미만: 70%

보유기간 1년 이상 2년 미만: 60%

보유기간 2년 이상: 기본 세율 적용