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[취득세]동일세대 분양권 명의 변경시, 분양권 주택의 취득세율 적용 방법(경우에 따라 절세 가능)안녕하세요. &lt;세무회계 문&gt; 문용현 세무사입니다.분양권으로 취득한 주택의 취득세율은 분양권 취득당시 세대별 주택수를 산정하여 취득세율이 적용됩니다. 예를 들어 1세대 2주택 보유중에 분양권을 취득했다면, 해당 분양권의 취득세율은 3주택 취득세율이 적용됩니다. 분양권 취득 이후 기존에 보유 중인 주택을 모두 처분하고 분양권 주택 등기를 치더라도 3주택 취득세율이 적용됩니다.​주택의 취득세율은 아래 표를 참고하시면 됩니다. 예를 들어 조정지역에서 3번째 주택을 취득하면 12%가 적용됩니다. 기존 보유중인 주택의 지역은 관계 없습니다. 취득하는 주택의 조정지역 여부에 따라 취득세율이 적용됩니다.만약, 분양권 취득당시 남편명의 분양권이었는데, 기존 주택을 모두 처분한 상태에서 아내에게 분양권을 증여하면 취득세율은 어떻게 적용될까요?​남편이 분양권 취득당시에는 3주택 취득세율이 적용되었는데, 기존 주택을 모두 처분 후 아내에게 분양권을 증여하면 아내는 무주택 상태에서 새로 취득했으니 1주택 취득세율이 적용될까요? 이게 가능하다면 취득세가 상당히 절세가 될 수 있겠습니다.​결론은 해당 분양권 최초 취득일(위의 경우 남편 기준)이 24.12.31까지라면 위에 설명드린 방식처럼 세대간 명의변경을 통해 취득세 절세가 가능하며 분양권 취득일이 25.01.01 이후라면 최초 남편 기준 주택수를 기준으로 3주택 취득세율이 적용되어 분양권을 아내명의로 변경하더라도 취득세 절세는 불가능합니다.​지방세법 시행령28조의4【주택 수의 산정방법】①~ 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고, 주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다. &lt;24.12.31 개정&gt;​24.12.31의 개정된 빨간 글씨를 보면 세대 내에서 분양권 취득일이 여러 번이라면 최초 분양권 취득일을 기준으로 주택수를 산정하여 취득세율을 적용한다고 되어 있습니다. 즉, 주택을 모두 처분하고 남편이 취득한 분양권을 무주택인 상태에서 아내에게 증여를 하더라도 최초 남편 분양권 취득당시 주택수를 산정하여 취득세율을 적용한다는 의미입니다​이 점을 참고하셔서 의사결정을 잘 해주시면 됩니다. 경험상 취득세는 지자체 공무원도 모르는 경우가 상당히 많습니다. 일단 의사결정 전에 지자체 공무원에게 귀찮을 정도로 여러번 확인하고 진행하는 것이 좋습니다.​좋은 하루 보내세요. 감사합니다.★ 주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

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[취득세] 동일세대 분양권 취득시, 분양권 주택의 취득세율 적용 방법(경우에 따라 절세 가능)

1. 구체적 상속분의 산정 방법과 관련하여, 우선 민법 제1008조의 규정과 관련하여, 특별 수익자만 있는 경우, 기여자만 있는 경우 및 특별 수익자와 기여자가 병존하는 경우로 나눌 수 있는데, 우선 특별수익자만 있다고 하더라도 특별 수익자 중에 초과 특별수익자가 있는 경우와 없는 경우로 나눌 수가 있습니다.​2. 민법 제1008조는 특별 수익자의 상속분이라는 제호 하에 '공동상속인 중에 피상속인으로부터 재산의 증여 또는 유증을 받은 자가 있는 경우에 그 수증 재산이 자기의 상속분에 달하지 못한 때에는 그 부족한 부분의 한도에서 상속분이 있다. 다만, 증여나 유증이 상당한 기간 동거·간호 그 밖의 방법으로 피상속인을 특별히 부양하거나 피상속인의 재산의 유지 또는 증가에 특별히 기여한 데 대한 보상으로 행하여진 때에는 기여에 상응하는 범위에서 그러하지 아니하다. &lt;개정 1977. 12. 31., 2026. 3. 17.&gt;'는 규정을 두고 있는데, 본문은 특별 수익자에 대한 조항이고, 단서는 기여자에 대한 규정입니다.​3. 피상속인은 생전에 공동상속인에게 증여(사전 증여)를 할 수도 있고, 유언에 의하여 재산을 수증자에게 무상으로 증여하는 단독행위인 유증을 할 수도 있는데, 유증에 의한 특별수익의 경우는 유증의 목적물이 상속재산에 포함되어 있으므로 간주되는 상속재산의 가액에 합산을 할 필요는 없습니다.​4. 증여에 의한 특별 수익자만이 있는 경우에는 현실적인 상속재산의 가액(피상속인의 사망 시 피상속인 명의의 재산)에 특별 수익의 가액을 상속재산으로 판단(유증의 경우 위 3. 항에서 언급한 것처럼 가산하지 않음) 한 후, 여기에 법정 상속분을 곱하여 산출한 액에서 특별 수익의 가액을 공제한 것이 특별수익자의 구체적 상속분이 됩니다.

법률

변호사

상속 시 특별수익자의 문제(3)

"집주인이 제가 없는 사이 집에 들어왔어요. 이게 불법 아닌가요?"1인 가구가 늘고 원룸·오피스텔 거주자가 수백만 명에 달하는 지금, 이런 상담이 정말 많아졌습니다."집주인이 수리한다고 마스터키로 들어왔어요." "부동산 중개인이 예고도 없이 집 구경 시켜줬어요." "집주인이 관리비 때문에 그냥 들어왔다고요."많은 분들이 "내 집(건물)이니까 집주인이 들어올 수 있는 거 아닌가?" 라고 오해하십니다.결론부터 말씀드립니다.임대인(집주인)도 세입자 동의 없이 집에 들어오면 주거침입죄가 성립합니다.집의 소유권과 점유권은 다릅니다. 임대차 계약을 맺은 순간 그 공간의 점유권은 세입자에게 있습니다.📌 실제 이런 일이 있었습니다O씨(20대 여성, 원룸 거주)는 어느 날 퇴근 후 집에 돌아왔더니 집 안 물건이 조금 움직여 있는 것을 발견했습니다. CCTV를 확인하니 집주인이 마스터키로 들어왔다 나간 흔적이 있었습니다.집주인은 "수도 누수 확인 때문에 잠깐 들어간 것" 이라며 문제없다는 태도였습니다.O씨는 경찰에 신고했고 집주인은 주거침입죄로 벌금형을 받았습니다. O씨는 이후 임대차 계약을 해지하고 이사 비용까지 손해배상을 청구해 받아냈습니다.✅ 집주인이라도 들어오면 안 되는 이유주거침입죄(형법 제319조)는 "사람의 주거에 침입한 자" 를 처벌합니다. 여기서 핵심은 건물의 소유자가 누구냐가 아니라 그 공간을 점유·거주하는 사람의 의사에 반했느냐입니다.임대차 계약이 체결된 순간 그 공간의 사실상 지배권은 세입자에게 넘어갑니다. 집주인은 소유권은 있지만 세입자의 동의 없이는 그 공간에 들어올 수 없습니다.수리, 점검, 관리비 수금 등 어떤 이유도 세입자의 동의 없이 들어오는 것을 정당화하지 않습니다.✅ 주거침입죄 성립 요건주거침입죄가 성립하려면 두 가지 요건이 필요합니다.첫째, 거주자의 의사에 반한 침입이어야 합니다. 사전에 연락해 동의를 받았거나 거주자가 없어도 평소 허락을 해뒀다면 침입으로 보기 어렵습니다. 그러나 연락 없이 마스터키로 들어왔다면 거주자의 의사에 반한 것이 됩니다.둘째, 고의성이 있어야 합니다. 집주인이 세입자의 동의 없이 들어간다는 사실을 인식하면서도 행동했다면 고의가 인정됩니다. "잠깐이었다", "수리 때문이었다" 는 변명은 고의성 인정에 영향을 주지 않습니다.✅ 이런 경우 주거침입죄 성립 가능성 높습니다세입자에게 사전 연락 없이 마스터키로 들어온 경우, 부동산 중개인이 세입자 동의 없이 집 구경을 시켜준 경우, 관리비·수리비 문제로 항의하러 무단 진입한 경우, 야간에 들어온 경우(야간주거침입으로 가중처벌), 반복적으로 무단 진입한 경우가 모두 해당됩니다.반면 성립하기 어려운 경우도 있습니다. 세입자가 사전에 수리 동의를 했거나, 긴급한 상황(가스 누출·화재 등)이어서 즉각적인 진입이 불가피했던 경우, 세입자가 부재중 동의한 경우 등입니다.✅ 단계별 대응 방법1단계 — 증거 확보무단 침입 사실을 입증할 증거를 즉시 확보하세요. 현관 CCTV 영상, 도어락 출입 기록, 스마트 도어락 앱 로그, 목격자 진술, 집 안 물건이 이동된 사진 등이 유효합니다. 집주인이 인정하는 문자·카카오톡 내용도 중요한 증거입니다.2단계 — 집주인에게 경고먼저 문자·카카오톡으로 "동의 없이 들어온 사실을 확인했으며 재발 시 법적 조치를 취하겠다" 는 메시지를 남기세요. 이 자체가 증거가 되고 재발 방지 효과도 있습니다.3단계 — 경찰 신고경고 후에도 재발하거나 처음부터 심각한 침해라면 경찰에 주거침입 신고를 하세요. 주거침입죄는 3년 이하 징역 또는 500만 원 이하 벌금으로 처벌받을 수 있습니다.4단계 — 임대차 계약 해지 및 손해배상주거침입이 반복되거나 심각한 경우 임대차 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 이 경우 이사 비용, 정신적 피해에 대한 위자료까지 청구할 수 있습니다.❓ 많이 묻는 질문 Q&amp;AQ1. 집주인이 수리·점검 목적으로 들어온 것도 범죄인가요?→ 목적에 상관없이 세입자 동의 없이 들어왔다면 주거침입죄가 성립할 수 있습니다. 수리나 점검이 필요하다면 반드시 사전에 연락해 동의를 받아야 합니다.Q2. 집주인이 "내 건물이니까 괜찮다"고 하면요?→ 법적으로 틀린 주장입니다. 소유권과 점유권은 다릅니다. 임대차 계약 기간 동안 그 공간의 점유권은 세입자에게 있으므로 소유자라도 침입할 수 없습니다.Q3. 야간에 들어온 경우 더 무겁게 처벌받나요?→ 네, 야간주거침입절도죄까지 적용될 가능성이 있고 단순 주거침입보다 중하게 처벌됩니다. 또한 야간 침입은 법원에서 정신적 피해를 더 크게 인정하는 경향이 있어 위자료도 높아질 수 있습니다.Q4. 계약 해지하고 나가고 싶은데 집주인이 거부하면요?→ 집주인의 주거침입이 반복되거나 주거의 평온을 심각하게 해친 경우 세입자는 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 집주인이 거부한다면 내용증명 발송 후 소송으로 해결할 수 있습니다.✅ 이런 분들은 꼭 상담받아 보세요☑ 집주인이 동의 없이 집에 들어온 사실을 확인한 분☑ 부동산 중개인이 세입자 동의 없이 집 구경을 시켜준 경우☑ 야간에 무단 침입이 발생한 분☑ 반복적인 무단 침입으로 불안한 분☑ 계약 해지 및 손해배상까지 원하는 분📞 내 집의 평온, 법이 지켜줍니다임차인의 주거 평온권은 법으로 보호받습니다. 집주인이라도 예외가 없습니다. 증거를 확보하고 바로 방향을 잡으세요.#주거침입죄 #집주인주거침입 #집주인무단침입#임차인주거침입 #세입자권리 #주거침입고소#주거침입신고 #마스터키침입 #집주인불법침입#주거침입죄성립 #임대차분쟁 #세입자법률#원룸주거침입 #오피스텔주거침입 #1인가구법률#주거침입처벌 #야간주거침입 #임대차계약해지#집주인손해배상 #주거평온권 #형사전문변호사#민사손해배상 #임대차변호사 #부산변호사#부산형사변호사 #부산법무법인 #법무법인도하#남현수변호사 #주거침입상담 #세입자법률상담