농어촌 대지 침범 관련 문의 드립니다.

Question

3년전 토지(나대지)를 구매하였습니다.

구매시 인접토지의 건물이 제 땅을 일부 침범 한 것을 인지하고 있었고

해당 토지주 또한 침범을 인지하고 있고 카카오톡으로만 대화내용을 기록하고 있습니다.

토지를 특정기간(10년??) 점유시 제가 대응을 하지 않으면 불법 점유가 인정되는 것으로 알고 있고

양쪽 토지주가 변경이 되면 해당 효력이 다시 발생하는 것으로 알고 있습니다.

- 불법건물은 건축양성화 당시 건축물 대장등록으로 양성화된 상태 (현재 본인 임대 사용중)

- 궁금한 점

1) 해당 건물/토지에 토지주 변경시 "건물철거" 조항을 걸어 둘 수 있는 조항이 있는 것으로 알고 있습니다.

2) 혹시 1번이 가능하다면 절차나 해당 부분 만으로 대응이 가능할까요..?

이번에 본인 토지에 건물을 신축할 예정인데 이때 인접토지 부분까지 예방을 좀 해놓고 싶습니다.

원만히 해결을 하려고 하고 있고.. 인접 토지주와는 예기는 해 놓았습니다. 토지/건물에 제가 예방책을 둘 수 있다
이해를 해달라구요

혹시 모를 대비를 위해 준비하려고 합니다.

답변 감사드립니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

소유권에 기한 방해배제 청구권으로 철거를 청구할 수 있을지에 대한 질의를 주셨으며 위의 경우는

법정지상권 내지 관습법상 지상권으로 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 점에서 이에 대해서

지상권이 설정되어 지료 상당의 대금을 청구할 것인지 기타 추가로 사실관계를 확인해여야 할

필요가 있어보입니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 답변은 기재된 내용만을 기초로 작성된 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

민법

제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

물건 또는 권리를 점유하는 사실상태가 일정한 기간 동안 계속되는 경우에, 그것이 진실한 권리상태 및 권리관계와 일치하는가의 여부를 묻지 않고 권리취득의 효과가 생기는 것으로 하는 점유취득시효를 말하는 것으로 보입니다.

이는 소유의 의사로 점유하는 경우에 발생하는 것으로, 기재된 사례의 경우에는 인접토지의 주인이 타인의 토지 중 일부를 침범한다는 사실을 인지하고 있고, 카톡증거도 있어 "소유의 의사"로 점유하고 있다고 보기 어렵습니다.

다만, 침범된 건물의 부분이 분리가 어려운 구조라면 일부침범에 따른 철거청구를 인정하지 않고, 해당 부분만큼의 차임지급의무를 인정하는 것이 판례의 입장입니다.