아파트 증여 및 취득세 문의드립니다.???

Question

1. 증여 및 취득세 문의

2. 증여물건: 아파트 (부부 공동 명의: 50:50 소유) 중 아버지 명의만(50%) 아들에게 증여 예정

- 아파트 가격: 현시가는 10억 (현제 외지인 3억 5천만원에 전세로 살고 있음) - 공시가격은 6억 장도

- 아파트 전세 보증금은 아들이 승계 예정

이 경우 아버지 증여세 및 아들 아파트 취득세을 문의 드립니다

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여세법상 납세의무자는 수증자입니다. 따라서 수증자가 증여세와 취득세를 모두 부담하여야 합니다.

취득세(지방교육세, 농어촌특별세 포함)는 현재 주택 공시가격의 3.8%(85제곱미터 초과시 4.0%)를 부과하고 있습니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

전세보증금을 승계하는 부담부증여일 경우, 증여재산가액은 증여가액에서 채무(보증금)을 차감한 가액이 되는 것이고, 양도가액은 채무(보증금)이전액이 되는 것입니다. 따라서 증여를 받은 수증자는 증여재산에서 채무를 차감한 가액에 대해서 증여세 신고를, 증여자는 채무 이전에 대한 양도세 신고를 해야 합니다.

증여재산가액 3.25억(아파트 시가 10억x50% - 보증금 3.5억x50%), 증여재산공제 5천만원을 가정할 경우, 자녀가 납부해야할 증여세는 43,650,000원입니다. 참고로 보증금의 경우, 부동산 임대계약자의 귀속이므로 공동명의자 모두가 임대계약자임을 가정한 것입니다. 또한 자녀가 납부해야할 증여세를 증여자가 대신 납부한 것도 증여로 보므로 자녀가 증여세를 납부할 형편이 안된다면 부동산+증여세 상당액의 현금을 함께 증여하여 증여세 신고를 하시고, 증여받은 현금으로 자녀가 증여세를 납부해야 합니다.

증여자의 경우, 채무 이전액에 대해서 양도세 신고 의무가 있으며, 보유중인 주택수/조정지역여부/취득가격 등에 따라 계산됩니다.

취득세일 경우 3.5%(지방교육세 등 별도)가 적용되지만, 다주택자가 조정지역 공시가격 3억 이상의 주택을 증여할 경우 12%(지방교육세 등 별도)가 적용됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 세액 및 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.