제2금융권이 특히 부동산PF 대출이 많은 이유는 무엇인가요?

Question

요즘 뉴스에 심심치 않게 자주 등장하는 부동산PF 대출 부실 우려화가 심각하다고 합니다. 특히 최근 몇년사이 제1금융권에 비해서 제2금융권의 PF 대출이 급격히 오른 이유는 무엇인지 궁금합니다.

류경태 경제전문가 · Accepted Answer

안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.현재 은행 재직 중으로 해당 질문에 대해서 답변 드리도록 할게요저 또한 PF대출과 관련해서 대출 진행 검토를 몇 번 한적이 있었으나 PF대출에 대한 진행 검토는 해당 건설사의 신용도, 건설을 하려는 입지, 수익성분석, 브랜드 네임밸류, 건살의 자금여력등을 보고 판단을 하게 됩니다. 1금융권은 PF대출 외에도 수익을 낼 수 있는 사업이 많다 보니 굳이 리스크가 높은 PF대출에 대한 비중을 굳이 높이지 않았습니다.  다만 2금융권의 경우에는 여신전문업법에 따라서 저금리기조에서는 수익을 낼 수 있는 마땅한 수익처가 많지 않다보니 높은 수익을 제공하는 PF대출에 대한 비중이 자연스럽게 높아질 수 밖에 없었습니다. 게다가 1금융권에서 PF대출에 대한 거절을 하는 경우가 많았는데 이는 대부분 건설사들이나 시공사들이 공사를 완공하기 까지 자금 여력이 PF대출이 없다면 완공이 힘들정도로 열악한 경우가 많았기 때문입니다. 그런데 1금융권에서 거절당한 PF자금들이 다 2금융권에서는 무난하게 해주다 보니 부실가능성 높은 PF대출이 2금융권으로 집중될 수 밖에 없었습니다.그리고 지금 PF대출이 급격히 상승한 것은 PF대출은 향후 건설을 준공하게 되면서 대출을 실행하게 되는 기성고 대출입니다. 예를 들면 공사대금이 1천억원이 소요되어 8백억의 대출을 하게 된다면 한번에 8백억의 대출이 나가는 것이 아니라 건설이 준공됨에 따라서 준공률에 따라서 1백억이나 3백억씩 분할로 대출을 해주게 됩니다. 즉, 약정은 8백억을 해두고 분할로 1백억, 3백억씩 대출을 해서 최종적으로 총 8백억원의 대출을 집행하게 됩니다. 그렇기에 지금 대출잔액이 증가한 것은 건축이 준공되면서 나가게 되었던 '기존에 약정한 PF대출'약정액들입니다. 답변이 도움이 되었다면 좋겠습니다. 좋은 하루 되세요!

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 정진우 경제·금융전문가입니다.부동산PF 대출 부실 우려화는 현재 대출 시장에서 가장 큰 이슈 중 하나입니다. 제2금융권의 PF 대출이 제1금융권에 비해 상대적으로 더 높은 이율로 대출을 제공하기 때문에 인기가 높아졌습니다. 이는 제1금융권이 대출 심사 기준이 엄격하고, 대출 한도가 낮아서 대출을 받기 어렵기 때문입니다.또한, 최근에는 부동산 가격 상승으로 인해서 부동산PF 대출이 인기를 끌고 있습니다. 부동산 가격 상승으로 인해 자신의 부동산을 담보로 대출을 받아 부동산 투자를 하게 되는 경우가 많아졌기 때문입니다. 이에 따라 제2금융권에서는 부동산PF 대출 상품을 활발하게 출시하고 있으며, 이에 따라 PF 대출 금액이 급격하게 증가하게 된 것입니다.그러나, 부동산PF 대출 부실 우려화로 인해 제2금융권에서는 대출 기준을 더욱 엄격하게 적용하고, 부동산 가격이 떨어질 경우를 대비해서 대출 상환 능력을 더욱 신중하게 판단하고 있습니다.

단단한보석새150 · Answer

안녕하세요. 김영길 경제·금융전문가입니다.중소건설사나 시행사의 경우 규모가 작아 1금융권에서 대출이 힘들어 신탁회사나 증권사가 지급보증을 하고 2금융권에서 대출을 하기때문입니다PF대출이란 특정사업의 미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 자금을 조달해주는 금융기법입니다.​일반인이 은행에서 대출을 받으려면 보통 개인의 자산(담보)이나 신용도로 대출여부와 금리가 결정됩니다.​반면 프로젝트파이낸싱이란 신용이나 물적인 담보가 아닌 프로젝트 자체의 사업성을 평가해서 사업에서 유입될 현금흐름을 판단하여 자금을 조달하는 방식입니다.​쉽게말해, 빌리는 사람보다는 빌린돈을 어디에 쓰는지, 수익이 나올 만한 사업에 돈을 쓰는건지 보고 빌려주는 방식입니다. 빌리는 사람보다 투자한 사업만 잘되면 거기서 나오는 수익으로 이자를 받으면 됩니다. 과거 사회간접자본시설을 위해 많이 활용됐지만  최근에는 부동산 개발사업에서  활발하게 PF대출이 진행되고 있습니다.​토지매입자금대출수분양자 중도금대출 (공사진척현황에 따라 대출)부동산 개발관련 기성고대출 등사업부지 매입과 부지를 개발하는데 소요되는 대출이 포함됩니다.​자기자본으로 건축사업을 할 수 있는 이유​토지를 매입할때 토지담보대출을 통해  감정가의 50~70%로 대출을 할 수는 있지만 사업에 필요한 건축비를 충당하긴 어렵습니다.​이럴때 미래에 지어질 건물의 준공 가치를 평가해서 토지비와 건축비를 합한 개발자금을 받기 위해서 PF대출을 일으키면 적은 자기자본으로 건축사업을 진행 할 수 있게 됩니다.​PF대출은 준공후 분양수익의 60~70%의 대출을 받을 수 있는데분양수입이 기준이기때문에15%의 수익이 예상되는 사업이라면 실제 수익을 제외한 사업비(필요한 지출비용)의 60~70%를 자금으로 조달 할 수 있게되면,15%~25%의 자기자본이 있어도 사업을 진행 할 수 있게 됩니다.​이런 PF를 통해 건축사업을 하게되면적은 Equity (자기자본)으로도 건축사업을 진행 할 수 있게 되는 겁니다.​3~4억의 자기자본을 가지고  20억 이상의 다세대주택을 분양할 수 있는 이유가  이런방식이 있기때문입니다.

고윤정 경제전문가 · Answer

안녕하세요.  경제·금융 전문가입니다.부동산PF(Personal Financing) 대출은 주택담보대출과 같이 자신의 부동산을 담보로 받아 금융회사에서 대출을 받는 방식으로, 주택 구입, 리모델링, 사업자금 등에 사용됩니다.최근 몇 년 동안 제1금융권(은행 등)에서는 대출규제와 고객 신용등급 기준이 높아져 부동산PF 대출의 승인 기준이 높아지면서, 제2금융권(저축은행, 소액금융기관 등)에서는 이를 대체하기 위해 부동산PF 대출의 급증을 보이고 있습니다. 제2금융권은 대출규제와 고객 신용등급 기준이 상대적으로 낮아 대출을 더 쉽게 승인하고, 금리도 경쟁력 있는 수준으로 유지하고 있어서 많은 고객들이 이용하고 있습니다.그러나, 이런 제2금융권의 부동산PF 대출의 급증으로 인해 대출금액 대비 부동산 가격 상승률이 높아지면서, 대출금액에 대한 부담이 커지고 대출금 상환 능력이 떨어지는 고객들이 늘어나고 있습니다. 이에 따라 부동산PF 대출 부실 위험이 증가하고 있습니다.