안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
그게 역전세 내지 깡통전세로 답 없어 지는 경우입니다.
5억 매매가에 4억5천 전세 들어갔는데 집값이 내려 4억5천이 되면 다음 세입자를 4억5천에 구하기는 거의 불가능합니다.
그때 세입자가 나간다고 하면 주인은 돌려줄 돈이 마땅치 않습니다. 반환대출이 있기는 하나 집값의 100% 정도를 빌려주지는 않습니다. 그렇게 보증금을 못 돌려주면 경매로 넘어가게 될것이고 낙찰가는 시세 4억5천보다 낮은 4억 언저리에서 낙찰되겠지요.
그럼 세입자는 낙찰가 정도밖에 못받고 나와야 합니다. 그나마 선순위 근저당이 없고 대항력이 있으면 그때는 경매 응찰을 아무도 안하겠지요. 시세 4억5천에 4억5천 대항력 있는 세입자 들어있는 집은 무한 유찰입니다. 결국 세입자가 낙찰 받게 되는겁니다.
시세에 근접한 전세를 들어갔을때 시세 떨어지는건 진짜 보험 안들어놨으면 대비책이 없습니다.
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