오래된 아파트의 재건축 과정은 얼마나 걸리나요?
구축 오래된 아파트의 재건축 안전진단이 최종통과 라고 나오던데요. 그 이후에는 어떤 절차를 걸쳐 진행이 되는지요? 그리고 그 기간은 어느정도 소요 되는지요?
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
재건축이란 건축물이 불량 노후화되어 완전히 허물고 다시 새로 짓는 것을 재건축이라 합니다
재건축의 최소연한은 30년이 넘은 노후 건축물이며, 정비기본계획을 수립하여 안전진단을 신청하여 통과가 되면 추진위원회를 구성하고 승인을 거쳐 조합을 설립하여 인가를 받습니다.
시군구의 사업시행 인가 이후 시공사를 선정하고, 분양을 공고하여 분양신청을 받아 관리처분 계획인가를 받아, 기존주택을 철거하고 종전규모와 같거나 더 확대하여 착공 후
재건축이 완공되어 입주를 하게 됩니다.
서울시 정비사업 통계에 따르면 2000년도 이후 정비구역 지정부터재건축 아파트가 완공되는데 까지 걸리는 소요기간은 최소한 10년간 이라고 합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
재건축 평균기간은 10년입니다.
재건축 과정은 사업을 계획하고 시행하고 완료하는 총 3단계로 구성됩니다.
1단계 사업준비
2단계 사업시행
3단계 사업실행
사업준비는 3가지로 구성됩니다. (2~3년 소요)
기본계획 수립
10년 단위 도시 및 주거환경 정비 기본계획 수립 대상에 재건축 아파트로 포함됩니다.
안전진단
안전에 이상이 없는지 확인을 받습니다. A~E까지 등급이 있는데 E를 받으면 재건축 진행, D등급은 조건부 재건축입니다. 2023년부터는 조건부 재건축 범위가 축소되고 재건축 허용 대상은 확대됩니다.
정비 계획 수립
토지면적 50% 이상과 토지 소유자의 60% 이상동의해야 정비 계획 수립이 가능합다.
사업시행 (1~3년 소요)
조합설립인가
각 동별 구분 소유자의 50% 이상 + 전체 구분 소유자의 75% 이상, 토지면적 소유자의 75% 이상의 동의가 필요합니다.
시공사 선정
시공사를 선정하는데 재건축을 통해 사업수익성이좋으면 사업에 참여하는 것이고 그렇지 않으면 1군건설사가 아닌 2군 건설사가 참여하게 되는 것입니다.아파트 브랜드를 갖고 들어오기 때문에 조합입장에서도 시공사가 좋아야 분양시 큰 수익을 낼 수 있다고 생각합니다.
사업시행인가
개발 진행에 대한 사업계획 (세대수, 면적, 평형) 등을 시장에게 인가받는 단계입니다.
관리처분인가
감정평가금액, 청산금, 세입자 보상, 총 공사비용 등을 인가받는 단계입니다.
사업실행 (3~4년 소요)
이주철거
철거 전 아파트 입주민들이 다른 곳으로 이사가게되면 철거를 하게 됩니다.
착공신고
착공은 공사에 시작하는 착공신고를 한다. 공사는 기공, 착공, 완공, 준공 4가지로 흘러간다.기공: 공사의 시작. 커팅식착공: 실제 공사 착수. 포크레인 땅파기
완공: 건축물 다 지음. 하지만 사용승인이 나지 않은 상황.
준공: 서류상 건축물 사용승인이 난 상황
일반분양
조합원에게 선분양되고 난 뒤에 남은 매물을 일반인들에게 분양하는 단계입니다. 특별분양, 1순위, 2순위,무순위 분양 등이 있다. 무순위 분양은 특별, 1 순위,2순위 분양이 미달이 되면 하는 건데 인기가 없는아파트의 경우 무순위 청약으로 돌릴 수 있습니다.
준공인가
건축물이 법대로 지어졌는지 사용승인을 하는 단계입니다.
소유권이전
입주를 하기 전에 사람들은 취등록세를 내고 등기를 진행합니다.
청산
소유권 이전이 완료되면 조합은 청산합니다.
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.
안전진단은 15년된 아파트 부터 할수 있어서
이론상으로 아파트가 15년이 되면 재건축 가능합니다.
다만, 현실적으로 재건축되는 모습을 보면 30년은 지나야 허가가 떨어집니다.
상황에 따라서 40년 넘도록 재건축 안되는 것도 있습니다.
