상속협상에서 아래와 같은 내용이 기망에 의한 사기가 될 수 있나요?

제가 최대한으로 사실에 근거해서 작성해서 상속인들에게 보내줘서 협상하려고 하는데요, 제가 잘못 알아서, 잘못된 팩트를 전달할 수도 있잖아요.

그 경우 사기로 협상이 취소가 되냐는것이 질문입니다.

내용은 아래와 같습니다.

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반대로, 상가를 매각하고 세종을 안 파는 경우, 김갑돌님이 안정적으로 거주하기 위해서는 10년 정도 3층에 보증금과 월세는 거의 없이 장기거주 임대 계약을 맺어야 하는데, 이 경우, 매수자 입장에서 보면, 3층을 상가로 변환할 수가 없어서, 매우 가격이 상당히 떨어지고 판매기간이 길어집니다. 건물전체가 상가인 건물(올근생)이 아니면, 상가 건물은 가치가 많이 떨어집니다.

말씀대로, 김갑민님께서 제안하신 김갑돌님의 oo동 보유는 동거주택상속공제도 확대되게 됩니다. 김갑돌님은 심신 양면에서 어머니 모시는 노고가 심했다고 합니다. 그런 의미에서, 동거주택상속공제 란 것은 부모님과 동거한 자식에게 주어지는 취지이지만, 금전적 혜택은 상속인 전체에게 가게 됩니다. 그런데, 상속세 신고서의 계산액은 상가를 법정지분 3 분의 1로 소유한 전제로 계산한 것이므로 공제액이 축소된 것입니다. 상가를 단독 소유하게 되면 동거주택상속공제 확대로 인한 상속세 절감은 1억 1천 상속세가 추가절감됩니다.(반대로 상가를 김갑돌님이 등기 안하고 포기한다면, 동거주택상속공제가 없어져서, 지금 신고한 것보다 상속세를 9 천만원 더 내야 합니다.그러므로 상가 김갑돌님 단독 등기와 포기의 격차는 2 억원(1억1천+9천)에 해당합니다.

김갑민님 제안이 옳은 또 다른 이유로는, 최근 상가가 안팔린다는데도 있습니다. 상가 경기 침체가 심각한데, 그 중 oo동은 전세 사기 등 여파로 매우 더 심각합니다. 00시장을 둘러봐도 1층에도 공실들이 많고, 매매도 매우 안 되며 작년 하반과 올해, 특히 올해 더 악화되었습니다.

2024년 11월 매매사례로 보면, 바로 옆 상가가 평당 2562만원에 팔렸습니다. (위치가 더 나쁜 상가의 평수 62.92평에 단순 적용한다면 16억1406만원이 됩니다. 그러나 지금의 상황은 그것보다 훨씬 더 안좋아서 15억 14억 이하가 될 수 있다고 봅니다.) 위 사례는 상가보다 00시장과 훨씬 더 가까운 위치이고, 현재보다 더 상황이 좋았던 24년도이고, 경매가 아니라 매매였습니다.

강서구 상가는, 2025년 상반기 경매 근린시설 낙찰가율 평균을 보면, 24년도보다 더욱더 폭락하여 51.8퍼센트로 나오고 있으며, 1년전 70프로대에서 급폭락한 것입니다.(서울 전체의 근린시설 낙찰가율은 2407~2412월 사이 81.7프로에서 2501~2507월 사이 65.5프로로 하락했습니다.) 장사 하는 사람들도 최근 1년간 너무 안좋게 되었다고 하고, 택시들도 사람이 없어서 빈차로 돌아다니는 최악의 상황을 맞고 있습니다. 게다가 oo동은 강서구 평균보다도 더 안좋습니다. (서울 전체가 폭락했지만, 강서구는 서울 지역 평균보다 훨씬 더 낮습니다. 그중 oo동은 강서구 평균보다 낮습니다. 강서구는 마곡이 중심 지구이고, oo동 상가는 변두리이고, 전세사기 사태 분위기가 겹쳐서 더 안좋습니다.)

oo동 상가의 실제 거래는 매수자가 없다시피 합니다. 현재진행형으로 악화되는 추세라서, 25년 7,8월 들어서는 상황은 더 악화되었으며, 감정가 대비 훨씬 폭락한 낙찰가율과 안좋아진 상황을 서울경제신문과 파이낼셜 뉴스,YTN 등 언론 매체들이 연이어 보도하고 있습니다.

"서울경제신문, honeytips 2025-08-06일자 기사입니다) 한때 부의 상징으로 여겨졌던 상업용 부동산 시장이 흔들리고 있습니다. 서울에서도 ‘알짜 입지’로 꼽히던 마곡, 강남, 종로 등의 상가들이 감정가의 절반도 안 되는 가격에 경매로 낙찰되거나, 아예 낙찰자를 찾지 못해 반복 유찰되고 있는 상황입니다.

서울 핵심 상권 상가도 ‘반토막’ 이상 낙찰

최근 서울 강서구 마곡동의 한 아파트 단지 내 상가는 감정가가 14억 5,000만 원이었지만, 8번의 유찰 끝에 단 2억 4,300만 원에 낙찰됐습니다. 감정가의 불과 16.8% 수준입니다.

강남권의 사정도 다르지 않습니다. 교통 접근성이 뛰어난 양재역 인근 오피스텔 내 상가(496㎡ 규모)는 감정가가 33억 2,900만 원이었으나, 낙찰가는 15억 1,550만 원으로 46% 수준에 그쳤습니다.

또한, 종로구 관철동, 인천 청라동, 경기 하남시 망월동 등에서도 상가가 경매에 나왔지만 응찰자가 없어 유찰되는 사례가 속출하고 있습니다. 인천 서구 청라동 47㎡ (14평) 규모 상가는 지난해 11월부터 총 8번의 경매에도 불구하고 지난달 또 다시 유찰됐습니다. 최저입찰가는 감정가(5억 1000만 원)의 8%인 4200만 원까지 내려갔다. 경기 하남시 망월동 54㎡ (16평) 규모 상가도 감정가의 34%인 5억 1450만 원에 지난달 경매가 진행됐지만 낙찰에 실패했습니다.

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(급폭락 시기에는 감정평가액을 신뢰할 수 없습니다. 상가처럼 매매량이 적은 부동산은 더 그렇습니다. 경매 감정에 있어서도 동일합니다. 감정가는 맞지 않고, 낙찰가율이 매우 낮습니다. 6개월이나 1년안에 급폭락하는 경우 상가처럼 매매량이 적은 경우는 훨씬 더 반영을 못합니다.그러므로 언제 팔릴 지 까지 생각하거나 최근 1년간 급폭락한 경우면, 거래량이 적은 부동산은 감정평가를 신뢰할 수 없는 것입니다. 또한, 부동산을 감정할 때 환금성은 평가항목이 아닙니다. 부동산이 바로 팔리던, 10년만에 팔리던 감정평가사는 매수 수요자들이 많던 적던 간에, 동일한 가격으로 산정합니다.낙찰가율이 낮다는 것은 팔리는데 매우 오래 시간이 걸린다는 것입니다. )

oo동 전세사기- 빌라 전세 사기범에 대해서는 2019년 pd수첩에도 크게 보도가 되었었고, 2024년도 전세 보증금 사고 전국 최다 발생 지역이 oo동입니다. 강서구의 빌라 경매의 85퍼센트(서울 전체 빌라 경매의 36프로, 전국의 12프로)가 그 조그만 동네 oo동에서 전부 나온 것입니다.그 여파로 인해, 심리적으로 oo동에 대해서 매우 안좋은 인식이 국민들에게 인식되었고, 이것이 상가 및 시장 경제에 까지 미치게 됩니다.내수 소비 시장은 등 이런 심리하고도 밀접한 연관이 있고 한번 나빠진 심리는 회복이 잘 안됩니다. 내수 소비 시장 불황은 점진적으로 악화되며 큰 사건이 터질 때마다 크게 나빠지고 원상 복구가 잘 안되며 정권이 바뀐 이후에도 더 나빠지고 있습니다.

상가의 임대 상황---- 임대 업종이 제한된 초등학교 옆 정화구역입니다. 월세 시세를 보면, 1층은 면적이 작아서 190 만원(부가세 제외), 2층은 면적은 큰데, 1층이 아니라서 90만원(부가세 제외) 정도입니다.이것은 관리비를 받는다는 가정하에서의 시세입니다만, 현재 2층은 관리비 받지 않고 120만원(부가세 제외) 받고 있습니다만, 이 가격은 시세보다 높게 받는 것이고, 그런 이유로 20년간 2층의 공실 상황을 보면 과거 신축건물임에도 거의 반에 해당하는 기간이 공실이었고, 월세를 높게 불러서, 세입자 구하기가 힘들었습니다. 그래서 학원은 영등포 지역까지 연결해서 겨우 구한 것입니다. 그러나, 그 때는 지금보다 세입자 구하기가 지금보다 훨씬 쉬웠을 때입니다. 지금 00시장 돌아다녀보면, 심지어 1층에도 공실이 많습니다. 1층이 그러하니, 2층은 텅텅 비었습니다.월세는 하락하고 있습니다. 예전에는 상상할 수 없었던 현상입니다. 23년전에 2층 월세가 100만원에 보증금 2천만원인데, 지금도 상가 2층 월세가 120에 보증금 2천만원인데 관리비를 안받고 있고, 시세보다도 높습니다.

이런 사항들은 뉴스 기사에 나오는 사항이고, 김갑민님께서는 투자 전문가셔서 더욱 잘아셨겠지만, 김갑돌님은 잘 모르셨던 것 같습니다.

형제분들께서 적극적으로 화합을 하면서 협의하려는 방향성은 훌륭하다고 생각합니다. 그에 반해서 그렇지 못한 집안에서는 그 과정에서 감정도 상하고 소송이 걸리는 경우도 있는데, 송달 지연, 법정 공방 등 여러 가지 일이 발생할 가능성이 있어서, 낙찰 배당까지 보통 3~4년은 걸리고 너무 가격이 낮아서, 경매가 중단 될 수도 있고, 상속재산의 성격과 변호 과정에서 변호사의 변론 방법에 따라서, 3~4년보다 더 걸리게 되는 경우도 꽤 됩니다.

임야는 김갑돌님께서 예전 가격만 생각하셔서 처음에 평당 75만원이라고 생각하셨는데, 김갑민님께서 떨어진 가격을 얘기하셨습니다. 저희가 감정평가법인에게 문의하니, 과연 과거보다 떨어졌습니다.(38억원 평당 59만원 제일감정평가).

바로 50미터 옆의 타운하우스 용도로 개발된 부지(00리 20번지)는 최근에도 24년 3월에 건물없이 대지만 평당 245만원에 팔렸습니다. 산50-1은 타운하우스용 토지이므로, 바로 옆에 토목공사가 완료 개발된 타운하우스 토지와 비교가 됩니다. 타운하우스용 부지는, 개발전의 토지 가격을 나눠서 판매하는 토지의 2분의 1가격으로도 계산하기도 하고 그렇게 팔릴 때도 꽤 됩니다만, 보수적으로 계산해도 3분의 1가격으로 계산합니다.그렇다면 00리20번지 기준으로 하면, 370-20번지의 원토지 가격은 평당가가 81만6천원이 되게 됩니다.

25년도에 더 폭락한 강서구 상가와 달리 임야는 25년도에 임야 수도 이전 호재가 있었습니다.

산50-1 임야는 개발이 불가한 대부분의 임야와 다르게 희소가치가 있는 차별화된 임야로, 바로 옆에 개발된 타운하우스가 있어서, 타운하우스 건설이 매우 용이한 위치에 있는 임야입니다. (또한 전답보다 임야가 판매가 더 용이한데, 전답은 303평 이상이 되면, 나머지 부분은 용도변경허가를 받아야 하는데, 거의 불가합니다. 임야는 크기에 상관없이 개발이 가능합니다. 그래서 전답은 크기가 커질 수록, 팔기가 매우 더 힘들어집니다.)

용인도 5년 전 부동산 활황기에 비해서 팔리는데 시간이 오래 걸립니다. lh 사태 (내부 직원들의 투기가 발각) 이후에 규제가 엄해져서, 정부에서는 대부분의 매수자들이 개발행위가 아니라, 농사를 짓지않고 단지 사두기만 하는 투기라고 보고, 실제 건축을 할 사람만 구입할 수 있는 방향으로 규제 정책이 엄해졌습니다.

000번지 맹지는 모양이 길고 불규칙하고, 급경사이고 원래 언덕이었던 곳이라, 높이 고도 차이가 크게 차이나는 3단입니다.별로 크지 않은 토지가 3분의 1 정도 씩 3부분으로 쪼개져서 높이차가 납니다.1단마다 높이 격차가 3미터나 됩니다.(국토교통부의 vworld 사이트에서는 해발고도를 측정할 수 있습니다. 해당 토지는 3단으로 나뉘어서 해발고도 135미터, 132미터, 129미터이므로 같은 토지내에서 세부분이 높이가 계단식으로 직각으로 계단 하나당 높이 3미터씩 다릅니다 . 높이 3미터 격차가 나는 이상황에서 그곳으로 사람이 들어가기도 힘듭니다.그리고 주변 토지하고도 높이가 3미터 차이납니다.) 물 끌어다 쓰기도 곤란하고, 트랙터가 못들어가니, 현재 농사를 못짓고 있습니다. 이런 땅은 농민들이 구입을 안하며, 개발용으로도 급경사의 높은 위치 조그만 땅은 개발하기도 쉽지 않고, 매수자들이 맹지여서 애초에 개발도 안되고, 형태상으로도 구입을 꺼려 합니다.

맹지는 팔리는데 시간이 더욱더 매우 오래 걸린다고 할 수 있습니다.부동산 불황기에는 맹지는 특히 거래를 더 꺼려 합니다.(게다가 수천평 큰 땅이 아닌 크기가 작은 몇백평 맹지는 도로를 만드는데 드는 가격이 전체 토지 가격 대비해서, 비율이 매우 높기 때문에 더 안좋습니다.).

0000번지는 묘지가 존재합니다. 또한 한쪽이 길쭉한 부분도 있어서 이 부분은 제외해야 합니다.

0000번지와 ㅁㅁㅁ번지는 서로 붙어있지 않고, 중간에 국유지가 존재하고 있습니다. 국유지는 건축이 금지되기도 하지만, 처인구청에서 국유지 부분을 농사로도 이용하지 못하게 이용 금지하였습니다. 그러므로, ㅁㅁㅁ번지는 건축이 불가하니 제외해야 합니다. 이렇게 되면, 마을 도로(폭 2미터 정도)와 닿는 부분은 0000번지로 제한되게 됩니다. 마을 도로와 맞닿게 건축물을 지을 수 있는 부분이 매우 좁아서 길이가 9미터가 안됩니다. 건축시 건물이 도로와 닿을 수 있는 면이 적으면, 맹지는 아니더라도 가치가 줄어듭니다.

00번지는 절대농지이므로 농업용으로만 가능하고, 외지인이 건축 개발 목적으로 구입 불가합니다. 하이닉스 토지 보상 자금으로 대토용으로 절대농지를 시세보다 높이 구입하는 농민들도 있던 시기가 있었는데, 지금은 대토 기간이 끝나서 매수자가 없습니다.