1+1 입주권의 증여가액 즉정 시

저희 어머님이 현재 한주택이 커서 입주권을 40평과 25평을 받았습니다. 1+1 입주권 상태입니다.

2023년 완공이고 이후 종부세가 너무 커져서 자식과 손주들에게 증여를 하려 합니다.

1. 그럼 어머님은 1+1 입주권은 2주택으로 보게되어 현재 1개의 아파트를 소유하고 있다면 3주택이 되는것 맞나요?

2. 증여가액을 설정할 때 40평:14억 , 25평: 7억 으로 실거래가 기록이 있습니다.

실제는 금액이 커서 2개의 동시에 구매 거래된 적이 없다고 하고 21억이 아니라 더 낮은 금액으로 매도하려고 하는 것으로 알고 있습니다.

증여가액을 설정할 때는 14+7 해서 21억으로 해야하는 건가요 ? 아니면 더 낮은 금액으로 해야 하나요?