미국 영주권자로서 1가구 3주택자인데 한국부동산 양도세 절감 방법이 있나요?

Question

안녕하세요.

저는 지난해 8월 미국에 첫 랜딩하여 영주권(NIW)을 취득하였으며 올해 처음으로 미국에 세금 신고를 한 사람입니다.
가족은 아내와 아들이 있습니다.

저는 서울에 제 명의로 아파트 2채(송파구, 노원구)가 있고 경북 경주에 아내 명의로 아파트 1채가 있습니다.

1. 서울 노원구 아파트 : 1995년도 분양받은 아파트...............................................) .............. 투기과열지역

2. 서울 송파구 아파트 : 2001년도에 상속받은 아파트 ........................................................... 투기과열지역

3. 경주 아파트 : 2008년도 분양받은 아파트 .......................................................................... 비조정지역

위 3개의 아파트는 현재 모두 임대를 놓은 상태입니다.

문의사항 입니다.

1. 서울 노원구 아파트를 매매할 경우 영주권자로서 양도소득세 절감 방법이 있는지요?

저는 올해 5월 공기업에서 명예퇴직하기까지 한국에서만 지낸 직장인으로 동 아파트에 약 10년에서 몇일 모라라는 기

간동안 거주하였습니다. 현재 대전에 거주하며 이민국의 재입국허가(Reentry Permit) 지문통보를 기다리는 중입니다.

2. 1세대 3주택자로서 장기특별공제를 받을 수 없다고 하던데 영주권자도 차이가 없는지요?

국세청 문의결과 비조정지역인 경주 아파트는 양도세 중과시 주택수를 배제하여 1가구 2주택자에 해당하는 누진율을

적용한다는 답변을 받았습니다만 1가구 2주택자이던 3주택자이던 장기특별공제 배제는 영주권자에게도 동일한가요?

3. 향후 미국 시민권을 취득할 경우 한국과 달리 미국은 양도세 부과측면에서 한국보다 유리할 수 있는지요?

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 세법상 거주자냐 비거주자냐에 대한 판단에 국적이나 영주권 등은 고려대상이 아닙니다. 특이하게 미국만이 국적을 통해 거주자성을 결정짓는 국적주의를 취하고 잇습니다.

2. 영주권자라 하여 세법상 거주자성에 영향을 미치는 것으 없습니다. 조정대상지역 내의 주택을 다주택자가 양도하는 경우 장기보유특별공제를 받을 수 없는 것 또한 동일하게 적용됩니다.

3. 이 경우 한미조세조약상 부동산양도소득 규정에 따라 부동산 소재지국인 한국에서만 과세권을 가질 가능성이 높습니다.

따라서 미국에는 세금을 내지 않으나 한국에는 동일한 납세의무를 지게됩니다.

정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

1. 비거주자라하더라도 다주택자라면 조정대상지역 주택양도시 중과세가 적용될 것으로 사료됩니다.

2. 경주 아파트는 비조정대상지역이라 양도시 중과세가 되지 않을것이며, 조정대상지역 아파트는 양도시 3주택 중과세가 적용되어 장기보유특별공제는 받지 못할 것으로 사료됩니다. 영주권자(비거주자)라도 중과세가 적용될 것 입니다.

3. 이부분은 미국 세제가 각기 다르므로 정확히 말씀드리기 어려운내용입니다. 다만, 현재 국내 조정대상지역에서 중과세 적용시 고율의 세율이 적용되는것은 사실입니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 서울 노원구 아파트를 매매할 경우 영주권자로서 양도소득세 절감 방법이 있는지요?

저는 올해 5월 공기업에서  명예퇴직하기까지 한국에서만 지낸 직장인으로 동 아파트에 약 10년에서 몇일 모라라는 기

간동안 거주하였습니다. 현재 대전에 거주하며 이민국의 재입국허가(Reentry Permit) 지문통보를 기다리는 중입니다.

영주권자라고 해서, 별도로 혜택이 있지는 않습니다.

2. 1세대 3주택자로서 장기특별공제를 받을 수 없다고 하던데 영주권자도 차이가 없는지요?

국세청 문의결과 비조정지역인 경주 아파트는 양도세 중과시 주택수를 배제하여 1가구 2주택자에 해당하는 누진율을

적용한다는 답변을 받았습니다만 1가구 2주택자이던 3주택자이던 장기특별공제 배제는 영주권자에게도 동일한가요?

조정대상지역에서 2주택 이상자면 장기보유특별공제 배제와 양도세 중과세율을 적용받습니다.

3. 향후 미국 시민권을 취득할 경우 한국과 달리 미국은 양도세 부과측면에서 한국보다 유리할 수 있는지요?

미국 세법을 별도로 알아보셔야 할 것으로 보입니다. 미국과 한국은 과세방식, 세율도 다르고 공제 내용도 다를 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.