"집주인이 제가 없는 사이 집에 들어왔어요. 이게 불법 아닌가요?"1인 가구가 늘고 원룸·오피스텔 거주자가 수백만 명에 달하는 지금, 이런 상담이 정말 많아졌습니다."집주인이 수리한다고 마스터키로 들어왔어요." "부동산 중개인이 예고도 없이 집 구경 시켜줬어요." "집주인이 관리비 때문에 그냥 들어왔다고요."많은 분들이 "내 집(건물)이니까 집주인이 들어올 수 있는 거 아닌가?" 라고 오해하십니다.결론부터 말씀드립니다.임대인(집주인)도 세입자 동의 없이 집에 들어오면 주거침입죄가 성립합니다.집의 소유권과 점유권은 다릅니다. 임대차 계약을 맺은 순간 그 공간의 점유권은 세입자에게 있습니다.📌 실제 이런 일이 있었습니다O씨(20대 여성, 원룸 거주)는 어느 날 퇴근 후 집에 돌아왔더니 집 안 물건이 조금 움직여 있는 것을 발견했습니다. CCTV를 확인하니 집주인이 마스터키로 들어왔다 나간 흔적이 있었습니다.집주인은 "수도 누수 확인 때문에 잠깐 들어간 것" 이라며 문제없다는 태도였습니다.O씨는 경찰에 신고했고 집주인은 주거침입죄로 벌금형을 받았습니다. O씨는 이후 임대차 계약을 해지하고 이사 비용까지 손해배상을 청구해 받아냈습니다.✅ 집주인이라도 들어오면 안 되는 이유주거침입죄(형법 제319조)는 "사람의 주거에 침입한 자" 를 처벌합니다. 여기서 핵심은 건물의 소유자가 누구냐가 아니라 그 공간을 점유·거주하는 사람의 의사에 반했느냐입니다.임대차 계약이 체결된 순간 그 공간의 사실상 지배권은 세입자에게 넘어갑니다. 집주인은 소유권은 있지만 세입자의 동의 없이는 그 공간에 들어올 수 없습니다.수리, 점검, 관리비 수금 등 어떤 이유도 세입자의 동의 없이 들어오는 것을 정당화하지 않습니다.✅ 주거침입죄 성립 요건주거침입죄가 성립하려면 두 가지 요건이 필요합니다.첫째, 거주자의 의사에 반한 침입이어야 합니다. 사전에 연락해 동의를 받았거나 거주자가 없어도 평소 허락을 해뒀다면 침입으로 보기 어렵습니다. 그러나 연락 없이 마스터키로 들어왔다면 거주자의 의사에 반한 것이 됩니다.둘째, 고의성이 있어야 합니다. 집주인이 세입자의 동의 없이 들어간다는 사실을 인식하면서도 행동했다면 고의가 인정됩니다. "잠깐이었다", "수리 때문이었다" 는 변명은 고의성 인정에 영향을 주지 않습니다.✅ 이런 경우 주거침입죄 성립 가능성 높습니다세입자에게 사전 연락 없이 마스터키로 들어온 경우, 부동산 중개인이 세입자 동의 없이 집 구경을 시켜준 경우, 관리비·수리비 문제로 항의하러 무단 진입한 경우, 야간에 들어온 경우(야간주거침입으로 가중처벌), 반복적으로 무단 진입한 경우가 모두 해당됩니다.반면 성립하기 어려운 경우도 있습니다. 세입자가 사전에 수리 동의를 했거나, 긴급한 상황(가스 누출·화재 등)이어서 즉각적인 진입이 불가피했던 경우, 세입자가 부재중 동의한 경우 등입니다.✅ 단계별 대응 방법1단계 — 증거 확보무단 침입 사실을 입증할 증거를 즉시 확보하세요. 현관 CCTV 영상, 도어락 출입 기록, 스마트 도어락 앱 로그, 목격자 진술, 집 안 물건이 이동된 사진 등이 유효합니다. 집주인이 인정하는 문자·카카오톡 내용도 중요한 증거입니다.2단계 — 집주인에게 경고먼저 문자·카카오톡으로 "동의 없이 들어온 사실을 확인했으며 재발 시 법적 조치를 취하겠다" 는 메시지를 남기세요. 이 자체가 증거가 되고 재발 방지 효과도 있습니다.3단계 — 경찰 신고경고 후에도 재발하거나 처음부터 심각한 침해라면 경찰에 주거침입 신고를 하세요. 주거침입죄는 3년 이하 징역 또는 500만 원 이하 벌금으로 처벌받을 수 있습니다.4단계 — 임대차 계약 해지 및 손해배상주거침입이 반복되거나 심각한 경우 임대차 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 이 경우 이사 비용, 정신적 피해에 대한 위자료까지 청구할 수 있습니다.❓ 많이 묻는 질문 Q&amp;AQ1. 집주인이 수리·점검 목적으로 들어온 것도 범죄인가요?→ 목적에 상관없이 세입자 동의 없이 들어왔다면 주거침입죄가 성립할 수 있습니다. 수리나 점검이 필요하다면 반드시 사전에 연락해 동의를 받아야 합니다.Q2. 집주인이 "내 건물이니까 괜찮다"고 하면요?→ 법적으로 틀린 주장입니다. 소유권과 점유권은 다릅니다. 임대차 계약 기간 동안 그 공간의 점유권은 세입자에게 있으므로 소유자라도 침입할 수 없습니다.Q3. 야간에 들어온 경우 더 무겁게 처벌받나요?→ 네, 야간주거침입절도죄까지 적용될 가능성이 있고 단순 주거침입보다 중하게 처벌됩니다. 또한 야간 침입은 법원에서 정신적 피해를 더 크게 인정하는 경향이 있어 위자료도 높아질 수 있습니다.Q4. 계약 해지하고 나가고 싶은데 집주인이 거부하면요?→ 집주인의 주거침입이 반복되거나 주거의 평온을 심각하게 해친 경우 세입자는 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 집주인이 거부한다면 내용증명 발송 후 소송으로 해결할 수 있습니다.✅ 이런 분들은 꼭 상담받아 보세요☑ 집주인이 동의 없이 집에 들어온 사실을 확인한 분☑ 부동산 중개인이 세입자 동의 없이 집 구경을 시켜준 경우☑ 야간에 무단 침입이 발생한 분☑ 반복적인 무단 침입으로 불안한 분☑ 계약 해지 및 손해배상까지 원하는 분📞 내 집의 평온, 법이 지켜줍니다임차인의 주거 평온권은 법으로 보호받습니다. 집주인이라도 예외가 없습니다. 증거를 확보하고 바로 방향을 잡으세요.#주거침입죄 #집주인주거침입 #집주인무단침입#임차인주거침입 #세입자권리 #주거침입고소#주거침입신고 #마스터키침입 #집주인불법침입#주거침입죄성립 #임대차분쟁 #세입자법률#원룸주거침입 #오피스텔주거침입 #1인가구법률#주거침입처벌 #야간주거침입 #임대차계약해지#집주인손해배상 #주거평온권 #형사전문변호사#민사손해배상 #임대차변호사 #부산변호사#부산형사변호사 #부산법무법인 #법무법인도하#남현수변호사 #주거침입상담 #세입자법률상담

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집주인이 허락 없이 집에 들어왔다 — 주거침입죄로 고소할 수 있나요?

1. 오늘은 주주총회에서 결의된 의안에 반대한 주주가 회사에 대하여 자기의 소유 주식을 공정한 가격으로 매수할 것을 청구할 수 있는 권리인 주식매수청구권에 대하여 살펴보고자 하는데, 이 제도는 소수주주의 이익을 보호하기 위한 제도로서 상법은 대표적으로 영업양도 등(상법 제374조 관련)에서 주총 전 서면 반대 통지와 결의일로부터 20일 내 매수청구의 절차적 요건을 요구하고, 협의 불성립 시 법원이 “공정한 가액”을 정하도록 규정하고 있습니다(상법 제374조의 2).​2. 이에 대한 명확한 판단을 위해서는 사안별로 근거 조문이 다르기에 가장 먼저 어떤 안건에 반대했는지를 특정해야 하는 바, 크게 영업양도 등(상법 제374조 관련) 반대주주, 합병 반대주주(상법 제522조 관련), 주식 교환 등의 반대 주주(상법 제360조의 3 관련) 등을 살펴볼 수 있는데, 상장회사의 경우 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제165조의 5(주식매수청구권의 특례)에 의한 특례 규정이 있기도 합니다.​3. 구체적인 검토에 앞서 상법 제360조의 25는 소수주주의 매수청구권이라는 제호 하에 제1항에서 '지배주주가 있는 회사의 소수주주는 언제든지 지배주주에게 그 보유 주식의 매수를 청구할 수 있다.', 제2항에서 '제1항의 매수청구를 받은 지배주주는 매수를 청구한 날을 기준으로 2개월 내에 매수를 청구한 주주로부터 그 주식을 매수하여야 한다.', 제3항에서 '제2항의 경우 그 매매가액은 매수를 청구한 주주와 매수청구를 받은 지배주주 간의 협의로 결정한다.', 제4항에서 '제2항의 매수청구를 받은 날부터 30일 내에 제3항의 매매가액에 대한 협의가 이루어지지 아니한 경우에는 매수청구를 받은 지배주주 또는 매수청구를 한 소수주주는 법원에 대하여 매매가액의 결정을 청구할 수 있다.' 및 제5항에서 '법원이 제4항에 따라 주식의 매매가액을 결정하는 경우에는 회사의 재산상태와 그 밖의 사정을 고려하여 공정한 가액으로 산정하여야 한다.'는 조항을 두고 있습니다.​4. 위 3. 항의 소소 주주의 매수청구권은 지배주주(상법 제360조의 24 규정에 따라 회사의 발행 주식총수의 100분의 95 이상을 자기의 계산으로 보유하고 있는 주주)가 있는 회사에서 소수주주가 언제든지 지배주주에게 매수를 청구하는 권리(상법 제360조의 25)로서 특정 결의에 대한 반대를 요건으로 하지 않는 주식매수청구권과는 다른 별도의 제도입니다.

주주총회와 이사회 실무(7)

사건 개요의뢰인들은 투자사기 범행과 관련된 조직에 가담하였다는 의심을 받아 범죄단체조직, 범죄단체가입, 범죄단체활동 혐의로 수사를 받게 되었습니다.수사기관은 투자사기 범행을 목적으로 한 조직이 운영되었고, 의뢰인들이 그 조직에 가입하거나 활동하였다고 보았습니다. 특히 일부 피의자들은 콜센터를 통해 업무에 합류한 것으로 조사되었고, 총책으로 판단된 인물에 대해서는 다수 피해자를 상대로 한 사기 범행으로 중형이 확정된 사정도 함께 문제 되었습니다.쟁점 사항본 사건에서 주요하게 문제된 부분은 다음과 같았습니다.단순한 사기 공범 관계를 넘어 형법상 범죄단체에 해당한다고 볼 수 있는지 여부해당 조직이 범죄단체로 평가될 정도의 조직성, 계속성, 체계성을 갖추고 있었는지 여부의뢰인들이 전체 범행 구조와 불법성을 인식한 상태에서 관여하였는지 여부콜센터 업무 참여 등의 사정만으로 범죄단체가입 또는 범죄단체활동이 인정될 수 있는지 여부특히 이 사건은 여러 사람이 역할을 나누어 범행에 관여했다는 사정만으로 곧바로 범죄단체 관련 범죄가 성립하는지 여부가 핵심이 되는 사안이었습니다.변론 및 진행 경과변론 과정에서는 다음과 같은 사정을 중심으로 정리하였습니다.의뢰인들이 자신이 맡은 업무의 실질과 전체 범행 구조를 명확히 인식하지 못한 채 관여하게 된 점사건 전체를 보더라도 형법상 범죄단체라고 평가할 정도의 조직성과 계속성, 체계성을 인정하기 어려운 점단순히 투자사기 관련 공범들이 존재한다는 사정만으로 곧바로 범죄단체 관련 범죄가 성립하는 것은 아니라는 점의뢰인들이 범죄단체의 구성원으로서 활동한다는 인식 아래 조직적으로 결합하였다고 보기 부족한 점이와 같은 경위와 자료를 바탕으로, 이 사건은 외형상 조직적 범행으로 의심받을 수는 있으나 곧바로 형법상 범죄단체의 성립까지 인정되는 사안은 아니라는 점을 의견서에 담아 정리하였습니다.처분 결과경찰은 총책으로 판단된 피의자에 대해서는 본건 사기범행 외에도 다수 피해자를 상대로 한 사기 혐의로 이미 중형이 확정되었고, 다른 공범들 역시 혐의가 확정되거나 공소제기되어 재판이 진행 중인 사정은 인정하였습니다.다만 한편으로는 그러한 사정만으로 곧바로 범죄집단을 이룰 정도의 조직체계를 갖춘 계속적인 결합체라고 보기 어렵고, 범죄단체 관련 혐의를 입증할 별도의 증거도 부족하다고 판단하였습니다.그 결과 본 사건은 범죄단체조직, 범죄단체가입, 범죄단체활동 혐의 전부에 대하여 증거불충분을 이유로 혐의없음 불송치 결정으로 종결되었습니다.정리투자사기나 조직적 사기 사건에서는 공범 구조가 드러나는 경우가 많아 수사기관이 범죄단체 관련 혐의까지 넓혀 검토하는 경우가 있습니다. 그러나 단순히 여러 사람이 역할을 나누어 관여하였다는 이유만으로 언제나 범죄단체가 인정되는 것은 아닙니다.실제로는 조직의 체계성, 계속성, 결합관계, 구성원들의 인식과 역할 등이 구체적으로 검토되어야 하며, 단순 가담과 범죄단체 성립은 구별하여 보아야 합니다. 본 사례는 그러한 점이 검토되어 증거불충분 처분이 내려진 사례로 볼 수 있습니다.*본 사례는 실제 처분 내용을 바탕으로 정리한 것입니다.