안녕하세요. 이성재 변호사입니다.
이미 등기부에 가압류가 있는 주택이라도, 주택임대차보호법상 소액임차인 요건을 충족하면 보증금 중 일정액에 대해서는 다른 담보물권자보다 우선하는 최우선변제권이 인정될 수 있는데, 그 요건은 실제 주거용 임차, 주택 인도와 전입신고, 소액보증금 기준 충족, 그리고 경매에서의 배당요구 등을 하여야만 합니다. 다만 이것이 “무조건 안전하다”는 뜻은 아니고, 최우선변제는 어디까지나 법정 한도 내 일정액만 보호되는 것이고 실제 경매시 절차에 지연과 시간과 비용이 소요되기 때문에 등기부상 가압류가 이미 있다는 사실 자체는 분명한 위험신호이고 공인중개사의 “안심하라”는 설명만으로 판단하시면 어려움이 예상 됩니다.
주택임대차보호법 제8조는 소액보증금의 일정액 보호를 규정하고 있고, 현재 시행령상 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하인 임차인이 소액임차인에 해당하며 그중 5,500만 원까지가 보호대상입니다
그러므로 아직 계약 전이라면 해당 계약 체결 여부를 신중하게 판단하실 것을 권합니다. 계약을 이미 체결한 상태라면 가압류가 등기돼 있었다는 사정만으로 곧바로 임차인이 일방적으로 무조건 파기할 수 있다고 보기는 어렵습니다.
임대차계약을 해제·취소하려면 계약서에 “선순위 가압류 등이 있으면 해제할 수 있다”는 특약이 있거나, 임대인 또는 중개사가 이를 숨기거나 안전하다고 잘못 설명하여 계약을 유인한 사정이 있어 민법상 사기·착오 취소가 문제되어야 함.