따운 계약서로 불익에 대해 궁굼합니다

Question

현재 부동산 명의는 제걸로 되어있고 할아버지가 12년도 9월에 증여 해주시고 13년도3월에 돌아가셨는대 부동산을 받았으나 아버지가 농사를 지으시고 직불금도 타셨는대 부동산을 매각하기 실은대 작은 아버지가 부동산을 매매하려고 해요 평수는 1525m 461평인대 평당14만원 64,540,000원 판매 하려고해요 근대 세금때문에 따운계약서를 해서 3천5백에 이중계약서를 하려고 해요 판매금액은 제가 받는건 아니고요 계약서를 작성하라고 강요 하시는대 제가 받는 불이익과 매매를 안할수 있는 방법이 있을까요 이가격이면 세금 얼마나올까요

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안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

우선 다운계약서를 작성한 사실이 적발되면 부동산거래신고법에 따른 불이익이 따릅니다. 구체적으로 중개사는 취득세의 3배 이하 과태료, 6개월 이내 자격정지나 등록 취소, 업무정지 처분까지 받을 수 있습니다. 또한 농지를 양도하시고 발생하는 양도차익에 대하여 감면을 받으시려면 우선 최소 8년 이상 자경을 하셔야 합니다. 자경이란 농지의 인접 또는 연접한 시군구에 거주하시면서 실제 농사에 종사하시고 그 사실을 증명가능하시다면 양도소득세가 감면됩니다. 농지를 재촌자경한 기간이 8년을 넘어가면 1년(1과세기간) 내에 최대 1억원, 5년(5과세기간) 내에 최대 2억원까지 양도소득세를 100% 감면받을 수 있습니다. 재촌자경하지 않은 농지는 비사업용토지로 보아 중과세율(일반세율에 10% 포인트 가산)을 적용합니다. 올 해 안에 양도하시지 않으신다면 내년부터 기본세율에 10%포인트를 가산하던 중과세율을 20%포인트 가산하는 것으로 개정되었고, 한도 30% 내에서 보유기간에 따라 매년 2%씩 공제하는 장기보유특별공제 적용도 폐지되므로 올 해 안에 10% 중과라도 양도하시는 것이 유리하실 수 있습니다.
농업인경영체등록 뿐만 아니라 농지원부 상에도 자경으로 표시되어 있으셔야 하고, 실제로도 농사를 지으셨어야 하는 것입니다. 세무서에서는 최근 연도의 위성사진도 검토하는 것으로 알고 있으며, 근로소득 총급여액이 3,700만원 이상인 경우 자경하지 않은 것으로 간주하도록 2014.2.21. 「조세특례제한법 시행령」 제66조제14항이 신설되어 2014.7.1. 이후 양도분부터 적용되고 있는바, 보유기간동안 「소득세법」제20조제2항에 따른 총급여액이 3,700만원을 초과하는 기간이 있을 경우 그 기간은 제외됩니다. 자경농지의 양도소득세 감면은 그 요건이 매우 까다롭고 세무서에서도 엄밀히 따지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 상담받아보시는 것을 권해드립니다.