토지나 건물 지분투자 궁금합니다

요즈음 부동산도 많이들 하시던데..궁금합니다..

소액으로도 가능할지도요..지분투자도 많이들 한다고 하던데요~중개사 통한거말고 직거래는 위험한가요?