최근 뉴스만 보면 전세사기에 대한 것으로 온통 시끄러운데 전세사기가 왜 발생하나요?

Question

최근 뉴스에서 전세사기에 대한 뉴스가 많은데 대부분 임차인들은 임대인들의 소유에 대한 등기부등본을 확인하고 확정일자를 신고하는 등의 조치를 하는데 전세사기가 발생한다면 의도적인 사기행위일텐데 정부는 과연 어떤 조치를 했을까요? 이를 막을 수 있는 방법을 알 수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문처럼 꼭 그렇지는 않습니다. 계약전 등기부상 다른 물권으로 발생된 이유라기 보다, 최초 계약시 시세와 차이가 없는 전세가격으로 전세세입자를 모집하였고, 주택가격 하락으로 깡통전세가 발생되어 주택을 매도해도 보증금을 돌려받지 못하게 된 경우이기 때문입니다. 보통은 이러한 경우를 사기로 보기 어렵지만, 뉴스에 나오는 통탄의 경우 한부동산을 통해 시세보다 높은 전세가격을 체결한점, 계약만료시 국세체납을 예고하고 주택매수를 강요한점등을 가지고 처음부터 의도성 있는 사기행위로 이를 입증하고 있는 상황입니다. 이러한 부분도 주택가격하락으로 문제가 커지고 있는 만큼 정부에서도 막을수 있는 정책을 세우려고 하나 당장은 어려워 보입니다. 임차인 입장에서는 계약전에 해당 주택의 정확한 시세확인을 하고 전세가와 시세 갭차이가 80%가 넘는다면 계약자체를 안하는게 가장좋은 방법일수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

기본적으로 부동산 상승기에는 전세사기등의 말이 나오지 않습니다. 다음세입자를 구할때 더 높은 보증금으로 받아서 이전 세입자에게 주고 나머지를 다른 이용처에 사용하면 되기 때문입니다. 하지만 하락기에는 달라집니다.

전세금을 빼서 줘야 하나 새로운 세입자는 보증금을 낮춰서 들어오게 되고 나머지 차액을 대출등으로 꺼내서 주면된다고 생각하나 대출금도 잘 안나오는 실정이기 때문에 갭투자 혹은 집주인 바꿔치기 등으로 사기라는 말이 나올 수 있습니다.

대부분의 모든 전세 매물들이 사기는 아니지만 신축빌라일수록 사기로 의심될 가능성이 높고 부동산 개발로 인해 최근 신축빌라가 급격하게 늘어났기 때문에 전세 사기등이 더욱 많아졌을 뿐입니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

현행법상 막을 방법은 없습니다.

전세보증보험을 가입하는것이 보증금을 지키는 유일한 방법입니다.

Answer 4

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

전세사기는 고의성이 짙은 사기꾼 들에 의한 전세사기가 있고, 주택값이 하락하여 전세가를 하회하게 되어 만기시에 전세보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세가 발생하는 보증금사고로 구분되어야 할 것입니다.

정부의 대책은 한계가 있을 것입니다

전세사기나 보증금사고를 피하기 위해서는, 일차적으로 세입자들이 등기부를 조회하여 소유권관계를 확인하고, 주택가격을 화인하고 계약후 전세반환 보증보험가입을 하는게 대체로 안전한 대책이라 할 수가 있습니다. 소유자본인을 신분증으로 본인확인을 거쳐 대면계약 하시고, 전세반환 보증보험가입 하실려면 선순위채권이 없거나, 선순위채권과 전세보증금을 합한 금액이 주택가격의 90%이하라야 하고, 등록된 공인중개사를 통하여 계약한 건으로서 확정일자를 받은 임대차계약서로 전세기간 1/2이내에 가입신청 하셔야 합니다