부부 간 증여 또는 차용증 작성에 대해 궁금합니다.

Question

와이프와 공동으로 매수한 주택으로 인해 증여세를 내야 하는지 한 번 봐주세요. 그리고 절세 목적으로 차용증을 쓰면 가능할지 궁금합니다.

현재 주택수: 1주택 (입주권 상태)

• 남편2: 부인1 지분

2024년 남편이 부인에게 4.5억을 증여 후 주택을 매수하고 증여신고도 하였습니다.

대출 상황: 위 주택을 담보로 남편 명의로 이주비대출 3.5억을 빌렸습니다.)

신규 주택 매수: 5.7억 (남편1: 부인1 지분으로 공동명의로 취득하고자 함.)

-> 공동명의의 집을 담보로 남편 명의로 받은 이주비대출 중에서 부인에게 2.85억을 주고 남편 2.85억 부인 2.85억해서 5.7억짜리 집을 새로 매수하려고 하는데요.

이 경우에도 부인에게 2.85억을 준걸로 쳐서 증여신고를 해야할까요??

그럼 기증여한 4.5억에 추가 2.85억을 더하면 7.35억이 되는데 10년 6억 한도를 1.35억 넘게되니

1.35억에 대해 증여세를 지불해야 하는 걸까요??

취득세는 얼마안하니 남편이 전부 지불해도 별문제 없을까요?

1.35억 증여세 내야한다면 차용증을 쓰고 매달 50만원씩 남편 계좌로 입금하고 기록을 남겨놓으면 어떨까요?

추후 매도후 1.35억을 다시 이체하여 남편에게 상환하구요.

Answer 1

1.35억에 대해 증여세를 지불해야 하는 걸까요??==> 증여세 부과대상입니다.

취득세는 얼마안하니 남편이 전부 지불해도 별문제 없을까요?==> 네 가능합니다.

1.35억 증여세 내야한다면 차용증을 쓰고 매달 50만원씩 남편 계좌로 입금하고 기록을 남겨놓으면 어떨까요?

==>그러한 방법도 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

현재 상황 정리

2024년 남편 → 부인 4.5억 증여 → 증여신고 완료

신규 매수 주택(5.7억)을 남편:부인 50:50 공동명의로 취득

이주비대출 3.5억 (남편 명의)

매수자금 분담 계획

남편 2.85억

부인 2.85억
(여기서 남편이 부인 몫 2.85억을 지급하려 함)

문제의 핵심

이 ‘남편이 부인에게 2.85억을 추가로 주는 것’
이게 증여인지, 아니면 차용(빌려준 것)인지가 중요해요.

증여로 본다면

10년간 증여공제 한도: 6억

이미 증여한 4.5억 + 이번 2.85억 = 7.35억

초과분: 1.35억 → 이 금액에 대해 증여세 과세 대상

증여세 세율은 초과금액 구간별로 적용되며
1.35억이면 약 1,650만 원 정도 발생할 가능성이 있어요.
(정확 계산은 세율표 적용 필요)

차용으로 한다면

차용증 작성 + 이자 지급 증빙이 있어야 세무상 차용으로 인정 가능

차용증 내용

차용금액: 1.35억

이자율: 기준금리 이상 (현재 3.5~4% 수준 권장)

상환기간 명시

매달 이자 지급 내역 통장거래 내역 증빙

매달 50만원씩 입금만으로는 안 되고
원금 상환계획이나 이자율, 이자지급 근거가 명확해야 함

아니면 나중에 세무조사 시 형식적인 차용으로 증여로 판단될 위험 있음

취득세는?

명의 지분 기준으로 과세

남편이 전부 부담해도 증여로 보지 않음 (단, 잦거나 고액이면 문제 소지)

하지만 이번 케이스에서 취득세는 크지 않으므로 남편이 지불해도 무방
단, 2.85억 자금 출처 문제만 깔끔히 정리하시면 됩니다.

결론은?

가장 안전한 방법

차용증 + 이자율 3.5% 이상 명기

매달 이자 이체 (50만원은 원리금균등이라면 괜찮지만 이자-원금 구분해 명확하게 해야 함)

원금 상환 계획 명시

차후 매도 시 1.35억 상환 기록 남기기

이렇게 하면 세무조사 시에도 차용으로 인정 가능성이 높아요. 참고하세요!