안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
이런 상황, 정말 당황스러우셨을 것 같습니다. 말씀하신 내용에 따라 세입자 보호와 전세금 반환 문제를 어떻게 대응할 수 있는지 차근차근 설명드릴게요.
1. 전세금 일부라도 HUG/HF 보증보험으로 청구 가능한가요?가능합니다.
현재 HUG 전세금 반환보증보험이 1억 원만 가입되어 있다면, 이 금액 내에서는 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
전세금 1.8억 중 보증보험이 1억만 걸려 있다면, 최대 1억 원 한도 내에서 반환 청구가 가능합니다.
나머지 8천만 원은 직접 집주인에게 민사소송으로 청구해야 합니다.
불법 증축 여부와 관계없이, 이미 가입이 승인되었다면 지금 청구에 큰 문제는 없습니다. 다만, 보증기관이 사후 조사 과정에서 심각한 하자가 있다 판단하면 일부 지연이나 조정이 있을 수는 있습니다.
2. 임차권 등기 설정은 지금 바로 해야 하나요?예, 지금 바로 하시는 게 좋습니다.
임차권 등기 설정은 전세금 반환을 못 받는 상황을 대비해, 권리를 법적으로 확실히 해두는 조치입니다.
기존 계약 만기일인 5/10 기준으로 하시는 게 원칙이지만, 실제 등기신청은 현재 즉시 하시는 것이 좋습니다.
임차권 등기를 해두면 이후 전세보증금 반환 소송이나 보증보험 청구 시에도 유리하게 작용합니다.
관할 등기소 방문 또는 온라인 등기소(https://onestop.iros.go.kr/)에서도 신청 가능합니다.
3. 내용증명은 언제 보내야 하나요?지금 당장 보내시는 것이 가장 안전합니다.
집주인이 전세금 반환을 거절하거나 미루고 있기 때문에, 계약 종료일에 전세금 반환을 요구했다는 증거를 남기기 위해 필요합니다.
내용증명에는 다음과 같은 내용을 포함해야 합니다.
임대차 계약 정보 (주소, 기간, 금액) - 계약 만료일과 협의된 퇴거일 - 전세금 반환 요구 - 반환 지연 시 법적 조치(보증보험 청구 및 소송) 예고
우체국 홈페이지(https://www.epost.go.kr)에서 전자내용증명으로도 발송 가능하며, 종이로도 가능합니다.
추가로 꼭 알아두셔야 할 점들집주인의 "다음 세입자 없으면 못 준다"는 말은 법적으로 정당한 사유가 아닙니다. 계약 만기일이 지났다면 반드시 반환해야 할 의무가 있습니다.
전세보증금 반환을 미루고 있는 상황 자체가 보증보험 청구 사유가 되므로, 당장 보증기관에 사고 접수를 하시는 게 좋습니다. 참고하세요!!