원룸 입주 후 심각한 하자로 인한 계약해지가 가능할까요?

Question

안녕하세요 최근 원룸에 입주한 임차인입니다.

원룸에 입주한지 이틀째 되는 날 주방에서 심각한 악취와 여러 마리의 벌레(초파리)가 발견되었습니다.

(중개인과 집을 보러 올 때, 이사 첫날은 주방과 연결된 베란다의 창문이 열려 있어 환기가 매우 잘 되는 상태로 위 문제를 발견하지 못했습니다.)

문제 해결을 위해 싱크대용 배수구 클리너를 구매해 사용해 보았지만 해결이 되지 않아 싱크대 하단부를 열어 확인해 본 결과 누수와 다량의 벌레 알을 발견했습니다.

현재 임대인과 연락하지 않은 상황입니다.

위와 같은 상황에서

1. 계약해지가 가능한지(보증금 전액, 첫 달 월세 일부 반환)

2. 가능하다면 새로 집을 구하는데 필요한 부동산중개비, 이사비용 등을 청구할 수 있는지

3. 계약해지가 불가능할 경우 임대인의 수선의무가 있는지

4. 임대인이 수선을 거부하거나 확실한 해결 의지가 없는 경우 어떤 절차를 밟아야 하는지

가 궁궁해 질문하게 되었습니다.

Answer 1

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

임차인이 임대차목적물을 사용수익함에 있어 중대한 하자가 있는경우 임대차계약 해지가 가능합니다.

이같은 경우는 중대한하자라고 보기에는 어려운점으로 판단됩니다. 임대인과 협의를 통해 해결해보시는게 무엇보다 중요합니다.

Answer 2

누수 등으로 인해 임대차계약의 목적 달성에 큰 영향을 미친다면 계약 해지가 가능하지만,

일반적인 경우에는 그에 미치지 못하기 때문에 누수 사실만으로는 해지가 어렵습니다.

민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 해당 내용이 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고

이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도로

주된 채무이어야 하고 그렇지 않는 한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 않은 경우 계약을 해제할 수 없다는 판례가 있습니다.