부동산 임대차계약후 묵시적갱신으로 자동연장되어 계약기간전에 이사갈시 중계수수료는 누가부담하나요?

Question

부동산 임대차계약후 묵시적갱신으로 자동연장되어 계약기간전에 이사갈시 중계수수료는 누가부담하나요?

계약기간전이라고 세입자가 부담한다, 아니다 집주인이 부담해야된다 말들이 많더라구요. 확실하게 알고싶습니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택임대차보호법을 보면

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

따라서 묵시의 갱신으로 2년의 임대차가 개시된 것이며,

다만 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있고,

임차인의 해지통고를 임대인이 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하므로 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차가 종료되어 보증금의 반환을 구할 수 있습니다.

그러므로 결론적으로 묵시적 갱신이 되고, 임차인이 해지통고를 하면 3개월 후 임대차가 종료하는 것으로 3개월 후 종료하는임대차에 대하여 임대인(과 신규 임차인)이 다음 임차인을 구하는 비용을 부담하여야 합니다.

법원 판결(서울지방법원 판례(97나55316 부당이득금 사건)는 판결이유 중에서, .... 또 피고(임대인)가 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개료는, 원고(전 임차인)가 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 원고가 부담할 성질의 것이 아니므로, 이를 공제한 것 역시 잘못된 것이다. (피고는 원고가 약정한 임대차기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개료를 부담하여야 한다고 주장하나, 원고와의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 피고는 어차피 새로운 임차인과의 임대차계약 체결을 위하여 중개료를 지출하여야 할 것이니, 위와 같은 사정만으로 중개료를 원고가 부담하여야 한다고 볼수 없다.)고 판시한 바 있고,

또한 국토교통부 질의회신을 참고하십시오

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

묵시적으로 갱신된 임대차계약의 경우 해지는 기간의 약정이 없는 임대차와 같습니다(「민법」 제639조제1항).

묵시적으로 갱신된 임대차계약은 당사자가 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있습니다(「민법」 제635조제1항).

임대인이 임대차계약의 해지를 통고한 경우에는 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제635조제2항).

임차인이 임대차계약의 해지를 통고한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날로부터 1개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제635조제2항).

이러한 경우에 중개수수료 즉 새로운 임차인에 대한 중개수수료를 반드시 임차인이 부담해야 하는 것은 아닙니다.

반면, 일반적으로 임차인들이 계약 도중에 나가는 경우 즉 해지를 하는 경우는 후속 임차인의 중개수수료(복비)를 지급하는 것일 관행적으로 이루어지기는 합니다. 그러나 본 사안은 묵시의 갱신에 의한 것으로 민법상 특별히 중개수수료를 이전 임차인이 부담해야 하는 것은 아니라고 봅니다.

참고가 되길 바랍니다.