저희 부부가 전세로 모친 명의의 아파트에 거주중인데 전세 만기 전 특수관계인 저가매매할 경우 궁금한 점이 있습니다.

Question

어머니 명의의 아파트에 전세로 거주 중입니다. 2021년 11월 24일~ 2023년 11월 25일까지

전세계약을 하였고 보증금 3억을 2021년 11월 24일에 모친통장에 송금하였습니다.

2023년 11월 10일에 모친명의 아파트를 저희 부부가 전세금 반환을 받지 않고 실매매가의 차익분을 저가매매하려고 하는데(감정평가 받은 금액의 30% 이내) 매매계약서와 셀프등기 관련, 전세계약해지에 관하여 궁금한 점이 있습니다.

1. 6개월 평균 매매가와 감정평가 받은 금액이 동일하여 조금 여유롭게 30% 이내선으로 거래하려고 하는데 어머니는 실양도가가 아닌 시가(감정평가금액)로 양도소득세 신고를 하는지? 저희 부부도 실거래가가 아닌 시가(감정평가금액)로 취득세 신고를 하는지?

2. 매매계약서에 보면 계약금, 중도금, 잔금과 날짜가 있는데 전세계약해지를 하지 않고 매매하는 경우 중도금 기입란에 전세보증금과 전세계약날짜로 기입하고 매매계약서 작성해도 되는지? (ex. 중도금 금 삼억원정은 2021년 11월 24일에 지불한다. 잔금은 2023년 11월 10일에 지불한다. )

3. 2번이 아닌 경우 다른 양식의 매매계약서로 작성해야 하는지?

4. 전세계약 해지를 따로 해야하는지? 한다면 언제 해야 하는지?(매매계약 후? 부동산실거래신고 후? 등기 후?)

5. 부동산실거래신고를 온라인으로 할 예정인데 매도자, 매수자 공인인증서가 둘 다 필요한지?

질문 사항이 많습니다. 답변해주시면 감사드리겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 부모님께서는 시가로 양도세 신고를 해야 하며, 질문자님도 시가로 취득세로 납부합니다.

2. 가능합니다.

3. 2번처럼 하셔도 됩니다. 총 지불금액만 문제 업으면 됩니다.

4. 부동산 매매 시점에 전세계약 해지를 하시면 될 것으로 보여집니다.

5. 휴대폰 인증으로도 가능할 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.

1. 양도가액과 취득세 모두 시가인 감정가액으로 계산합니다.

2. 매매대금 중 전세보증금 상당액은 보증금 미반환으로 갈음한다는 뜻의 특약사항 기재하면 될 것으로 보입니다.

3. 이하 질문은 법무사나 변호사에게 상담받으시는 것이 정확합니다.