전세계약에서 임차인(세입자)이 원하는 경우 임대인과 협의 하에 전월세상한제 5% 제한을 넘길 수 있나요?
현재 전세로 거주 중입니다.
개인 사정으로 2년을 다 못채우고 1달 정도 빨리 이사할 계획이 있어서 일찍 이사할 수 있다고 전세 계약서에 명시한 상황입니다
그런데 최근 임대차 3법이 발표된 후 주변 전세 시세가 급등하여 이사가 힘들어진 상황입니다.
차선책으로 현 거주지의 계약을 연장하는 방안을 고려 중입니다.
임대인의 입장에서는 저희 계약을 종료하고 주변 시세에 맞추어 다음 계약을 진행하는 것을 원할 것 같습니다 .
세입자인 저희 입장에서는 지난 계약에서 일찍 나갈 수 있다고 해놓고 정황상 계약 연장을 요구하는 것이 임대인께 미안하여 전세 보증금을 절충하여 올려드리고 계약 연장을 요구하려고 합니다.
걸리는 것은 계약 연장 시 전월세상한제 5% 규제 인데요. 임차인이 원하고 임대인과 협의되면 5%를 다소 넘기더라도 보증금을 올려서 재계약이 가능한가요?
아니면 전월세상한제 5%는 예외규정 없이 무조건 지켜야 하는 규칙인가요?
추가 질문이 하나 더 있습니다.
지난 계약서 상에 2년 만기를 다 못채우고 1달 가량 일찍 이사할 수 있다고 명시한 상황에서. 상황이 바뀌어서 세입자가 번복하여 재계약을 요구할 수 있는지요? 반대로 이에 대해 집주인이 재계약 요청을 거부할 수 있는지요?
안녕하세요
1. 걸리는 것은 계약 연장 시 전월세상한제 5% 규제 인데요. 임차인이 원하고 임대인과 협의되면 5%를 다소 넘기더라도 보증금을 올려서 재계약이 가능한가요
답변 : 가능합니다. 하지만 집주인은 호응하지 않으려고 할 것입니다. 예를 들어 10% 계약을 했다고 가정합니다. 그런데 후에 질문자님이 5%를 넘게 계약했으니 초과한 부분을 돌려달라거 소를 제기하면 집주인은 돌려 줄 스 밖에 없습니다. 따라서 집주인은 질문자님이 저런 소를 제기하지 않겠다라는 법적 장치가 없는 이상은 계약하지 않으실 것입니다.
2. 지난 계약서 상에 2년 만기를 다 못채우고 1달 가량 일찍 이사할 수 있다고 명시한 상황에서. 상황이 바뀌어서 세입자가 번복하여 재계약을 요구할 수 있는지요? 반대로 이에 대해 집주인이 재계약 요청을 거부할 수 있는지요
답변 : 임대차 3법으로 인해 계약 갱신 요구를 하실 수 있습니다. 집주인이 실거주 목적으로 들어오지 않는 이상 거절 할 수 있는 방법이 없습니다.
계약연장(계약갱신)의 경우에는 주택임대차보호법 상 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절통지나 계약조건 변경하지 아니할시에 갱신하지 않는다는 통지를 하지 않은 경우, 임대차기간 종료시 전 임대차와 동일조건으로 다시 임대차 한 것으로 봅니다. 법정갱신이라고 하는데요, 그전에 협의로 갱신하실 수 도 있습니다.
차임증액 5% 제한규정은 임대인이 임차인의 동의없이 일방적으로 증액청구를 한 경우에 1년마다 1회에 한해서 적용되는 사항입니다. 즉, 협의로는 얼마든지 계약자유의 원칙상 차임이 증감될 수 있습니다. 재계약 가능여부도 기존법정보호기간 2년(계약기간)이 지났다면 당사자 협의로 결정될 사항입니다.
계약기간이 지났다면 기존 임대인 또는 임차인은 얼마든지 계약종료의 의사를 밝힐 수 있다고 봐야합니다. 번복요구, 거부요구는 협의사항에 따라 받아들여질 사항인 것 같습니다.
