임대차 보증금 반환 및 정상 문제 때문에 상담 요청합니다.

Question

1. 기본 현황

• 계약 종료 예정일: 2026년 3월 26일

• 실제 보증금 반환일: 2026년 3월 10일 (전체 금액의 90% 선지급 완료)

  • 세입자의 3/11 조기 퇴거 요청에 맞춰 정기예금을 중도해지하여 하루 전날 미리 반환함.

• 현재 잔금 상황: 공과금 및 시설물 정산(원상복구)을 위해 10% 보관 중

2. 주요 분쟁 및 입증 자료 (녹취 확보)

• 원상복구 의무 위반: 퇴거 시 입주 청소를 약속(녹취 있음)했으나 이행하지 않았고, 창문 스티커 등 시설물 복구가 안 된 상태로 방치됨.

• 임대료 정산 합의: 3월 11일 조기 퇴거하더라도 원래 계약 종료일인 3월 26일까지의 월세를 임대인에게 지급하기로 합의(녹취 있음).

• 인수인계 거부 및 불법 점유: 3/10에 보증금 90%를 수령했음에도 불구하고, 3/11 퇴거 시 비밀번호 인계를 거부한 채 무단 퇴거함. 현재 임대인의 점유권 행사를 방해하고 있으며, 정당한 정산 요구에 대해 경찰 허위 신고(스토킹)로 대응함.

3. 핵심 질문

• 변제공탁 절차: 세입자가 비번 인계를 거부하며 잔금 수령을 거절 중인데, [예금 해지 손실액 + 26일까지의 월세 + 청소비]를 공제한 잔액만 공탁하면 법적으로 반환 의무가 종결되는지?

• 점유 회복의 적법성: 공탁 이후 임대인이 강제로 도어락 비번을 변경하고 내부를 점유하는 것에 법적 결격 사유(주거침입 등)가 없는지?

• 손해배상 인정 범위: 세입자의 요청으로 예금을 중도해지하며 발생한 구체적 이자 손실액을 보증금 잔액에서 공제하는 것이 실무적으로 인정되는지?

• 추가 청구: 만약 위 손해액 총합이 잔금 10%를 초과할 경우, 초과분에 대한 지급명령 신청 절차 및 실익은 어떠한지?

말이 너무 길어서 ai한테 정리를 부탁해서 썼습니다.

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

임대차 종료 시 임대인은 연체 차임이나 원상복구 비용 등 임차인의 채무가 있는 경우 그 범위 내에서 보증금과 상계 후 잔액만 반환할 수 있고, 수령을 거절하면 공제 후 금액을 변제공탁하는 방식으로 반환의무 이행을 주장할 수 있습니다(민법 제487조, 제536조).

다만 원상복구 범위나 비용에 대해 임차인이 감액 또는 의무 부존재를 강하게 다투는 경우에는 공제 자체가 분쟁 대상이 되어 보증금 미반환 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다. 따라서 변제공탁을 하더라도 공제 항목이 법적으로 정당한지 여부에 따라 보증금 전부를 반환한 것으로 단정되기는 어렵고, 이후 정산금액을 둘러싼 민사 분쟁이 계속될 수 있습니다.

원상회복의 법적 근거는 주로 민법 제654조(준용규정)와 제615조(차주의 원상회복의무)에 기초하며, 임차인이 목적물을 반환할 때 임차 당시 상태로 복구해야 함을 명시합니다. 계약 해제 시에는 민법 제548조가 적용되며, 통

또한 예금 중도해지에 따른 이자 손실과 같은 항목은 특별손해에 해당할 가능성이 있어 임차인의 요청과 인과관계가 명확히 입증되어야 인정될 여지가 있습니다(민법 제393조).

소송 등을 많이 경험해본 변호사로서 드리는 조언으로는 소송 진행 시 시간·비용·정신적 부담이 상당하므로, 입증 가능성과 분쟁 규모를 고려하여 일정 범위 내에서 합의를 통해 정산하는 방안도 충분히 실익 있는 점에서 소송 보다는 적절한 범위에서 원만한 합의를 고려해보시기 바랍니다.

아무쪼록 원만한 합의가 되길 바랍니다.